lunes, 1 de junio de 2020
El contrato de arrendamiento comercial es una figura que toma especial relevancia, forme o no parte del establecimiento de comercio, debido a la situación que hoy enfrentamos. Por definición, el contrato de arrendamiento otorga al arrendatario el derecho de uso y goce de un bien, en este caso inmueble, a cambio del pago de un canon de arrendamiento, que tiene como fin retribuir al arrendador por la permisión de utilizar dicho espacio físico. Por ende, puede decirse que dicho contrato es bilateral subjetiva y objetivamente hablando, pues acuden al menos dos partes a su celebración y las prestaciones atribuidas a cada una se hallan relacionadas de manera interdependiente, pues el interés que cada una espera satisfacer se encuentra justificado en el cumplimiento de los deberes propios.
En la contingencia generada por el covid-19, la mayoría de empresarios se han visto obligados a cesar la ejecución de sus actividades comerciales, al menos en sus espacios físicos, y como consecuencia de ello, a prescindir del uso del inmueble para los fines para los cuales fue tomado en arrendamiento.
Frente a tal situación, se visualizaba un profundo temor e incertidumbre de las partes respecto de la continuidad de su relación. Así pues, para dar respuesta, en el marco de la emergencia económica, social y ecológica declarada en todo el territorio, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, por medio del cual se tomaron determinaciones transitorias sobre la ejecución del contrato de arrendamiento de vivienda y comercial de micro, pequeñas y medianas empresas.
En dicho Decreto, se crearon una serie de medidas de alivio, las cuales se pueden enumerar así: suspensión tanto de las acciones de desalojo para restituir el bien desde el 15 de abril hasta el 30 de junio, como del reajuste del canon de arrendamiento que tuviere lugar en ese lapso. Sin embargo, el reajuste del canon, bien sea contractual o legal, se deberá efectuar después del 30 de junio, tanto de las sumas comprendidas entre el 15 de abril y 30 de junio, como de las que se causen después del 30 de junio. Lo anterior quiere decir que, si bien el decreto generó un alivio para el arrendatario en tanto que, el canon no se aumentó porque no se reajustó durante el lapso antedicho, ello no se traduce en una condonación del valor del reajuste, pues deberá reconocerse, pero en una etapa posterior.
Otras medidas adoptadas consisten en considerar prorrogados los contratos de arrendamiento hasta el 30 de junio, aun cuando su terminación y/o entrega del bien se hubiere pactado a partir del 17 de marzo (fecha de inicio de la declaración de emergencia) y durante la emergencia, con el objeto claro de proteger al arrendatario de un “desalojo’’ en medio de la crisis y por supuesto, en concordancia con la normativa que restringe la movilidad de los ciudadanos y ejecución de actividades tales como mudanzas y trasteos. Así mismo, las entregas del inmueble en favor del arrendatario que se hayan acordado para el lapso que comprende la emergencia, se entenderán pospuestas hasta el 30 de junio; en ambos casos, según el Decreto y salvo pacto en contrario, se despliegan los efectos propios del contrato de arrendamiento, entre ellos el pago del canon.
Por último, la medida que puede tornarse más relevante, es la prevista en el artículo 3 del Decreto, consistente en el deber de las partes de revisar las condiciones de su contrato y llegar a acuerdos transitorios, equilibrados y razonables en cuanto al pago de cánones de arrendamiento entre el lapso del 15 de abril al 30 de junio. Lo anterior, es una clara consagración práctica del principio de buena fe objetiva y de equidad, que invita a las partes de un contrato de ejecución sucesiva, en virtud de un deber preponderante de cooperación, a revisar la mejor forma de ejecutar el contrato ante un panorama de extrema dificultad y de alteración de las bases del negocio.
No obstante, dice la norma, si las partes no se ponen de acuerdo en reajustar las condiciones, el arrendatario deberá pagar los cánones de arrendamiento causados durante el lapso de vigencia del decreto (15 de abril a 30 de junio), pero con las siguientes observancias para el arrendador: i) las sumas que se causen en ese lapso están desprovistas de cobro de intereses moratorios (perjuicios de una obligación dineraria), aplicación de sanciones o amonestaciones previstas en el contrato por el pago extemporáneo; ii) el arrendatario sí deberá pagar al arrendador intereses, pero aquellos denominados remuneratorios (intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente), cuya aplicación práctica decanta en un pago sustancialmente reducido en comparación con los intereses de mora.
¡Cuidado!, se ha avizorado una interpretación errada de la norma en comento en cuanto a la purga de la mora en la que ha incurrido el arrendatario antes de la fecha de su expedición. Vale aclarar que los alivios proporcionados en las obligaciones dinerarias solo aplican para los pagos causados entre el 15 de abril y el 30 de junio; en consecuencia, los incumplimientos consolidados antes de dicho lapso, tendrán los efectos que la ley y el contrato prevén, traducidos en el cobro de intereses moratorios en favor del arrendador.
Entonces, las sumas no pagadas que no generan cobro de intereses moratorios son solo aquellas comprendidas entre el 15 de abril y 30 de junio. Empero, los beneficios para la prórroga del contrato y para el inicio del mismo tienen un periodo de aplicación diferente, pues van desde el inicio de la emergencia, esto es 17 de marzo al 30 de junio.
En los escenarios contemplados en el Decreto, toman relevancia acepciones propias del derecho de los contratos, como es el caso del incumplimiento, no cumplimiento y responsabilidad. Pues bien, se habla de incumplimiento cuando media del deudor, en este caso el arrendatario, una conducta inadecuada conforme a sus obligaciones, atribuible a la culpa, es decir, a la negligencia en el cumplimiento de obligaciones sujetas a término para el pago, lo que conduce indefectiblemente a referir a la mora, definida como el retardo injustificado y culposo del deudor en cumplir y la cual abre el espectro de la responsabilidad contractual por incumplimiento, generadora de indemnización de perjuicios a favor del acreedor. Ahora, el no cumplimiento de una obligación, se enmarca en la falta de despliegue de los deberes del deudor, que no se atribuye a su culpa, pues la falta obedece más bien a circunstancias externas, imprevisibles e irresistibles que dificultan a un punto máximo la situación del deudor para cumplir, caso en el cual, no hablaremos de responsabilidad e indemnización de perjuicios porque no media culpa del deudor.
Por ello, el Decreto parece ser un reflejo del no cumplimiento de obligaciones, debido a que elimina en el periodo establecido la aplicación de sanciones, penalidades, cobro de perjuicios y otras erogaciones económicas cuya finalidad es castigar la conducta culposa del deudor, que como se ha abocado, hoy no se califica de esa forma, pues la desatención al deber de pago obedece a una situación ajena al deudor y no a su culpa. De modo que, también es válido anotar que el Decreto per se busca dejar probado un estado de dificultad máxima en cabeza de los arrendatarios, en un momento de la historia donde la falta de liquidez es el común denominador.
De lo anterior, surge en lo personal un par de críticas a la norma. La primera, refiere al ámbito subjetivo de aplicación, dadas las enormes dificultades que las grandes empresas también enfrentan por la inactividad económica y falta de ingresos; la segunda, referente a los términos de eficacia que el mismo despliega, pues hay medidas del decreto que aplican desde el inicio de la emergencia, 17 de marzo, y otras a partir de la expedición del decreto, 15 de abril. Si la motivación de la norma era brindar una protección efectiva a los arrendatarios cuyas obligaciones de pago debían continuar ejecutándose, el espacio de tiempo para los alivios debió ser uniforme, tomando como inicio de los beneficios económicos el inicio de la emergencia, toda vez que desde ese entonces ya existían restricciones en la ejecución de ciertas actividades comerciales y no recepción de ingresos.
Para finalizar, se dejan planteadas un par de reflexiones, previendo las acciones que se iniciarán en tanto la administración de justicia retome sus actividades: ¿podría hablarse de inexistencia del contrato de arrendamiento, por desviación de la causa, teniendo en cuenta que la función económica con la que el arrendatario acudió a la celebración del contrato (explotación de una actividad comercial) no se pudo continuar, y al final de cuentas, el contrato mutó a un depósito de enseres?; dadas las similitudes entre el contrato de arrendamiento comercial y la concesión de espacio, modelo contractual contemporáneo, algo criticado y de uso exacerbado en el comercio, ¿podrían hacerse extensivos los efectos del Decreto 579 de 2020 a dicho contrato atípico? Por último, ¿el ejercicio de una facultad unilateral de terminación, prevista en el contrato en favor del arrendatario, puede tornarse abusiva en el marco de la emergencia actual? El análisis requerido tendrá, sin lugar a dudas, que brindar un debate álgido sobre los elementos esenciales, naturales y accidentales de cada negocio.
