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miércoles, 5 de noviembre de 2014

El negocio fiduciario a través de los últimos años se ha posicionado  como una de las alternativas de inversión más seguras y atractivas del mercado. Un mercado que ha estado rodeado de escándalos causados por el manejo inadecuado de sus entidades participantes. 

No obstante que el negocio fiduciario está en auge. Los derechos fiduciarios (entendidos como aquellos derechos otorgados a los inversionistas en representación de su participación en un fideicomiso) no gozan de alternativas efectivas para su negociación. 

En términos generales, el negocio de fiducia inmobiliaria es aquél negocio que tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o la administración de recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto. Títulos de participación sobre el proyecto se otorgan a los inversionistas del mismo.

Los títulos de participación son denominados derechos fiduciarios, los cuales representan la participación que tiene cada inversionista en el proyecto. Estos derechos otorgan eventuales beneficios económicos a sus titulares.

La rentabilidad de los derechos fiduciarios (“o FiDis como algunos los han llamado”) dependerá del desempeño del activo inmobiliario subyacente. Por lo tanto, su rentabilidad no es del todo asegurada.

En la actualidad, las opciones de negociabilidad de los derechos fiduciarios en Colombia son restringidas. La transferencia de estos derechos depende en gran medida de la capacidad de los inversionistas y promotores de los respectivos proyectos de conseguir compradores que estén dispuestos a pagar el precio estipulado.

Es decir, no existen mecanismos alternativos ni para los promotores ni para los inversionistas en relación con la negociabilidad de estos derechos.

En consecuencia, el mercado de capitales como intermediario entre demandantes y oferentes de activos sería el mecanismo idóneo para proporcionarle a estos derechos la negociabilidad requerida.

Además, la inclusión de los derechos fiduciarios como instrumentos sujetos de negociación en bolsa sería una excelente oportunidad para dotar al mercado bursátil de más instrumentos.

El Gobierno Nacional a través de sus instituciones ha expresado en diversas ocasiones que actualmente estos derechos no son objeto de negociación en bolsa.

Lo anterior, a pesar de que los derechos fiduciarios comparten varios elementos esenciales con los títulos derivados de los procesos de titularización de activos inmobiliarios. La diferencia radica en que unos son considerados valores de conformidad con el artículo 2 de la ley 964 de 2005 y los otros no. Es decir, unos pueden ser negociados en bolsa de valores y los otros no.

El proceso de titularización de activos es un negocio típicamente fiduciario. El cual implica la transferencia de unos activos a un administrador, para que con respaldo del patrimonio conformado por ellos, emita y coloque títulos en el mercado de capitales. Transformando así un activo fijo en efectivo.

Dadas las condiciones del mercado, es preciso afirmar que es el momento indicado para que el Gobierno Nacional de manera proactiva regule este tema y defina si los derechos fiduciarios emanados de un proceso de fiducia inmobiliaria pueden ser considerados como valores sujetos de negociación en el mercado bursátil.

En el evento en que el Gobierno Nacional regule esta materia y defina si este tipo de derechos pueden ser considerados como valores, la confianza del público en este tipo de transacciones aumentaría. Además, esto generaría un beneficio para los inversionistas,  sociedades fiduciarias, promotores y en general para todos los participantes en este tipo de transacciones que encontrarían una alternativa distinta en relación con la negociabilidad de estos derechos.