Tierras, cifras y normas

Así las cosas cabría preguntarse lo siguiente: ¿Cuál es la situación actual de la propiedad inmobiliaria? ¿Cuáles son las herramientas que se pretenden implementar? Presente e inmediato futuro inmobiliario nos disponemos a exhibir en estas breves líneas.

Por un lado, en este momento, la tercera parte del territorio está conformado por propiedades colectivas de las minorías étnicas. Sobre este 30% del territorio no se puede reconocer ninguna propiedad privada o estatal. El análisis inmobiliario debe ocuparse solamente del saldo. Respecto de las dos terceras partes restantes, según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (mayo de 2012), hay más de 14 millones 722 mil predios. De ellos, solamente el 28%  son rurales. De esos casi 15 millones de predios, el 47% no tiene títulos formales. Las razones son diversas: baldíos no identificados por el Estado, propiedades informales o posesiones (que carecen de escrituras y registros inmobiliarios), inmuebles abandonados por situaciones de desplazamiento, en otros. Si se propone un análisis desde las dimensiones de las propiedades urbana y agraria, la radiografía inmobiliaria podría ser la siguiente (fuente: PPTPPD de la Agencia Presidencial Acción Social, 2010). En el campo colombiano, según el patrón de medición Unidad Agrícola Familiar -UAF-, se identifican un 10,5% de microfundios y un 52,2% de macrofundios. Los microfundios, cuyos estándares son inferiores al patrón de explotación mínimo, albergan al 80,5% de los propietarios. La propiedad rural, los macrofundios, arropan solamente el 1,1% de los propietarios. La centésima parte de los dueños tienes más de la mitad de los fundos agrarios. ¿Qué pasa con los inmuebles urbanos? En términos de valor económico -no necesariamente según su metraje- ¿cuáles son los macrofundios urbanos? ¿Cuáles los microfundios? No conocemos cifra oficial. Es decir, mientras que la propiedad agraria es sinónimo de una inequidad conocida, una pública tragedia, la urbana, que arropa según el Codazzi al 75% de los colombianos, es la propiedad enigmática, ininteligible, soterrada. En relación con las herramientas que se pretenden implementar para superar estos difíciles guarismos, la ley 1448 -la Ley de Víctimas y de Restitución de Tierras- se presenta como una cuota inicial de restablecimiento social. Empecemos por la siguiente cifra: para su implementación, el Conpes destinó $6,1 billones (Documento Conpes del 1 de diciembre de 2011). En  el Capítulo III del Título IV (arts. 72-122) de la Ley 1448 (discutido y proyectado, en parte, por la Línea de Derecho Civil de la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad del Rosario) se establece que tienen derecho a la restitución tres tipos de despojados: propietarios, poseedores (propietarios informales) y explotadores de baldíos (terrenos del Estado). Para los propietarios se consagra una restitución jurídica y material de la tierra. Desde luego, este restablecimiento de la propiedad exige el registro de la medida en el folio de matrícula inmobiliaria. A título subsidiario, cuando no sea posible restituir el predio original o cuando la víctima no pueda retornar por razones de riesgo para su vida e integridad personal, se ofrece una restitución por equivalente o una compensación pecuniaria. Respecto de la posesión se ofrece el restablecimiento de esta “propiedad informal”. Además,  en el caso de haberse completado el plazo exigido por la normativa, en el mismo proceso, se podrá presentar la acción de declaración de pertenencia a favor del poseedor. El despojado y propietario informal podría convertirse en un restituido propietario formal. En relación con los explotadores económicos de baldíos se puede proceder directamente a la adjudicación de la propiedad a favor del despojado, sin que importe la duración. Valga aclarar que el despojo de las viviendas no conduce a una restitución propiamente tal. Da lugar a un acceso preferente a programas de subsidios de vivienda (Capítulo III del Título IV).