Daniela Acosta Ortega Abogada DLA Piper Martínez Beltrán

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Daniela Ortega Acosta lunes, 9 de noviembre de 2020

El 4 de junio de 2020, el Gobierno Nacional expidió el Decreto Legislativo 797 de 2020 (en adelante “Decreto 797”). Su objeto era regular, de manera extraordinaria y temporal, “la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios, en el marco de la emergencia sanitaria”.

Este decreto permitía que los arrendatarios de locales comerciales, que por instrucciones de orden público estaban imposibilitados para ejercer sus actividades económicas (tales como bares, discotecas, casinos, gimnasios y cines, entre muchos otros), pudieran terminar su contrato de arrendamiento de manera unilateral hasta el 31 de agosto de 2020.

Como consecuencia de la terminación, los arrendatarios debían pagar “un tercio de la cláusula penal pactada en el contrato, sin que proceda cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización, proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes”. En caso de no haberse pactado una cláusula penal, el pago consistía en un valor equivalente a un canon de arrendamiento.

Posteriormente, la Corte Constitucional, en virtud de la competencia que le otorga el artículo 241, numeral 7° de la Constitución Política, decidió sobre la constitucionalidad del Decreto 797 y lo declaró inexequible por medio de la sentencia C-409/20 del 17 de septiembre de 2020.

¿Cuáles fueron las consideraciones de la Corte para la declaración de inexequibilidad?

Para la Corte Constitucional, la intervención en los contratos de arrendamiento comercial para favorecer al arrendatario con la posibilidad de terminar unilateralmente el contrato, incluso siendo excepcional, transitoria y condicionada, no era necesaria.

Lo anterior, al considerar que existen otros mecanismos para revisar dichos contratos, tal como la negociación entre las partes o un proceso judicial en caso de que no se llegara a un acuerdo. Por lo tanto, dichas medidas afectaban de manera injustificada la libertad económica y contractual de las partes.

Adicionalmente, la potestad de terminación del contrato, que se le brindó únicamente al arrendatario, creó una asimetría injustificada. Para la Corte Constitucional, no es posible concluir que en el contexto de los contratos de arrendamiento de local comercial el arrendatario sea siempre la parte más débil, por lo que la medida no era proporcional.

Más aún, cuando este quedaba exonerado de pagar cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización.

Así pues, el Tribunal concluyó que haber intervenido en las relaciones entre particulares para tomar partido por una de ellas, estando ambas afectadas por la crisis, generó una afectación injustificada a la autonomía de la voluntad y a los derechos fundamentales del libre desarrollo de la personalidad y también de la libertad económica.

¿Qué pasará con los contratos que fueron terminados por los arrendatarios durante la vigencia del Decreto 797?

La Corte Constitucional aclaró que su declaratoria de inexequibilidad no está condicionada en el tiempo por razones de seguridad jurídica.

Por lo tanto, solo produce efectos a partir de su comunicación, que fue por medio del Comunicado No. 39 del 16 y 17 de septiembre de 2020. En otras palabras, las actuaciones que hayan sido realizadas con anterioridad a dicha fecha, son válidas.

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