Promesas de compraventa deben tener folio actualizado

El artículo 14 de la Ley 9ª de 1989 dispone que a las promesas de compraventa de inmuebles que celebren las entidades estatales se debe acompañar un folio de matrícula inmobiliario actualizado.

El artículo 15 de esa misma ley señala que el precio máximo de adquisición será fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o por quien haga sus veces, pues a esa entidad le encomienda el artículo 27 que realice los avalúos. En demanda presentada el 12 de enero de 19991 contra el Área Metropolitana de Cúcuta, la señora Yesmin Colmenares de Zahn pidió que se declarara el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa que celebró el 20 de diciembre de 1996 con la entidad aquí demandada y que como consecuencia se le ordenara a ésta que suscribiera la correspondiente escritura pública de compraventa.

Pide además que se condene a la accionada a pagar no solo el valor de los perjuicios ocasionados con el incumplimiento y la cláusula penal pactada, sino también los intereses causados sobre las cantidades adeudadas por concepto del precio del bien prometido en venta. Finalmente exige la actualización de todas las sumas que reclama.

Persona natural
El 20 de diciembre de 1996 el Área Metropolitana de Cúcuta y la demandante celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un lote de terreno ubicado en el área urbana del Municipio de Los Patios. Como precio del bien prometido en venta se pactó $36.072.000 que debían ser pagados así: a) $5.410.800 al momento de suscribir la promesa de compraventa; y b) El saldo, esto es la suma de $30.661.200, en diez instalamentos mensuales de un valor de $3.066.120 cada uno, debiéndose pagar el primero de ellos el 1º de marzo de 1997.

Área municipal de Cúcuta
Se niega la solicitud de ordenar que la demandada otorgue la respectiva escritura pública argumentando que el artículo 87 del CCA no consagra el derecho alternativo de exigir el cumplimiento o la resolución del contrato porque los particulares no pueden exigirle a la administración la ejecución de obligaciones de hacer, básicamente por dos razones: a) En desarrollo del principio de la separación de poderes, los jueces no pueden dirigir exhortos a autoridades administrativas; y b) principios de solidaridad y prevalencia del interés público lo impiden.

Hechos
Se convino que sobre las sumas adeudadas por concepto del precio del bien prometido en venta se cancelarían intereses a la tasa del 3% mensual y que el incumplimiento de alguna de las partes daría lugar a que el incumplido pagara una pena de $1.000.000. Se estipuló que la escritura pública mediante la cual se perfeccionaría la compraventa prometida, sería otorgada el 10 de diciembre de 1997 en la Notaría a la que le correspondiera el asunto por reparto.

Promesa
La promesa fue celebrada entre la entidad estatal Área Metropolitana de Cúcuta y la señora Yesmin Colmenares de Zahn, cuyo domicilio es la ciudad de Cúcuta, y por lo tanto no era indispensable ni necesario indicar en la promesa la notaría en la que se otorgaría la respectiva escritura pública de compraventa, razón por la cual el contrato de promesa de aron las partes llenaba el requisito esencial exigido en el numeral 4º del art 1611 del CC.

Resuelve
REVOCAR la sentencia proferida el 30 de abril de 2001 por la Sala de Descongestión del Tribunal Contencioso Administrativo de Santander, Norte de Santander y Cesar y en su lugar DECRETAR LA NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa celebrada el 20 de diciembre de 1996 entre la señora YESMIN COLMENARES DE ZAHN, como prometiente vendedora, y el ÁREA METROPOLITANA DE CÚCUTA, como prometiente compradora.