De acuerdo con la Ley 160 de 1994, la Agencia Nacional de Tierras (ANT) está facultada para adquirir predios - por negociación directa o por expropiación - cuando estos se requieran para desarrollar programas de dotación de tierras a poblaciones específicas.
Para ejercer esta facultad, la normativa contempla un mecanismo de compra a ser ejercido por la ANT. En desarrollo de este, entre otros asuntos, el Decreto 33 de 2025 reguló la figura de la opción privilegiada de compra, cuyos aspectos principales se resumen a continuación:
¿Qué es la opción privilegiada de compra?
Es un mecanismo legal que puede ser ejercido por la ANT para adquirir predios aptos para la Reforma Agraria.
¿Qué significa que un predio sea apto para la Reforma Agraria?
Que sean predios requeridos para cumplir con los programas de dotación de tierras, especialmente, en favor de comunidades étnicas, campesinos y mujeres rurales en situación de inequidad, conforme al artículo 31 de la Ley 160 de 1994.
¿Qué novedades introduce el Decreto 33 de 2025?
El decreto introduce un procedimiento específico para notificar a la ANT sobre la opción privilegiada de compra. Esta notificación debe realizarse a través de un canal electrónico dispuesto por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR).
En cumplimiento de este mandato, la SNR estableció mediante la Circular No. 184 de 2025 el mecanismo electrónico que debe utilizarse en adelante para realizar dicha notificación.
¿Cuándo debe informarse sobre la opción privilegiada de compra?
La notificación debe hacerse cuando se firme cualquier contrato que implique la disposición, o la promesa de disposición, del derecho de propiedad sobre predios ubicados en municipios que el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural haya priorizado como núcleos territoriales para la Reforma Agraria, siempre que:
• La extensión del bien sea superior a 2 Unidades Agrícolas Familiares, o;
• La primera adjudicación del inmueble se haya realizado hace más de 15 años.
¿Qué sucede una vez se informa a la ANT?
Tras la notificación, pueden darse tres escenarios:
• Respuesta negativa: La ANT informa expresamente que no está interesada en adquirir el inmueble. En este caso, la compraventa puede continuar.
• Silencio: Si transcurren 15 días hábiles sin respuesta, se entiende que la ANT no ejercerá la opción de compra.
• Respuesta positiva: La ANT manifiesta su interés en adquirir el predio. En este caso, se dará inicio a la compra por oferta voluntaria.
¿Qué pasa si no se informa sobre la opción privilegiada de compra?
La omisión de este trámite podría comprometer la validez del negocio jurídico. Por tanto, es fundamental cumplir con esta obligación antes de concretar la transferencia del dominio.
Recomendaciones generales
Antes de celebrar cualquier negocio jurídico sobre inmuebles rurales, se sugiere:
• Incluir en el estudio de títulos la verificación de la primera adjudicación, para verificar si ocurrió hace más de 15 años.
• Confirmar si el predio está ubicado en un municipio priorizado como núcleo territorial para la Reforma Agraria.
• Incluir en los documentos contractuales cláusulas específicas que regulen este trámite y establezcan mecanismos para mitigar riesgos en caso de que la ANT ejerza la opción.
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