martes, 28 de noviembre de 2023
En reciente sentencia la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha reiterado que las sociedades fiduciarias, en relación con el desarrollo de proyectos de construcción ejecutados a través o con apoyo en esquemas fiduciarios, asumen obligaciones especiales tanto de información a los consumidores financieros, como de seguimiento a las labores de los promotores, desarrolladores y constructores de los proyectos constructivos, y que su incumplimiento podría generar obligaciones indemnizatorias.
Dijo la Corte que tal consideración se funda en el papel que desempeñan las sociedades fiduciarias de cara a brindar seguridad y confianza a los distintos involucrados en los proyectos constructivos, en especial a quienes se vinculan con el propósito de adquirir unidades inmobiliarias privadas, siendo esa la razón última que justifica tanto la participación de dichas sociedades, como el cobro de los servicios que por ellos prestan. Dijo la Corte en sentencia SC107-2023, con ponencia del magistrado Quiroz Monsalvo, que “la confianza que genera la fiduciaria le impone cargas especiales, tanto de información como de seguimiento, de suerte que la tranquilidad generada a los inversionistas por su intervención se corresponda con la realidad de la operación”.
En la sentencia la Corte reconoce que si bien la Ley les asigna en principio obligaciones de medio y no de resultado, que por supuesto se resalta en los distintos contratos que proponen las fiduciarias en el marco de los negocios que desarrollan, tal definición debe armonizarse y el comportamiento de las sociedades fiduciarias debe analizarse en relación con el rol de profesional especializado en la gestión de negocios ajenos que tienen, esto es, no puede exponerse acreditando una mediana diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones como fundamento de sus medios exceptivos, sino que debe acreditar que actuó con la prudencia y diligencia de un profesional altamente calificado, sin perjuicio de que por ley o convención si se adquieran obligaciones de resultado.
Por supuesto que la Corte recordó en la sentencia en comento que junto con la carga que se impone a la sociedad fiduciaria como profesional especializado en la gestión de negocios ajenos, para que se abra paso una pretensión indemnizatoria en relación con pretensiones esbozadas por vinculados con proyectos constructivos en contra de tales sociedades, deben acreditarse fehacientemente los elementos que determinan en general las obligaciones de reparación, que son culpa, daño y relación causal.
La culpa está asociada con el inadecuado cumplimiento de las obligaciones y deberes que asumen las fiduciarias, que de cara a los compradores de unidades están relacionadas en el caso estudiado por la certificación de haberse alcanzado punto de equilibrio sin la diligente revisión de los documentos definidos en el contrato para su expedición, lo cual supuso liberación de recursos sin que se hubieran alcanzado adecuadamente todos los hitos acordados.
El daño se define como el menoscabo o deterioro de una situación patrimonial no amparada por el ordenamiento, y que en el caso en estudio se asoció con la disposición para el proyecto de bienes y recursos que no debieron autorizarse por la fiduciaria, en razón a la falta de adecuada supervisión y comprobación de los elementos definitorios del punto de equilibrio.
Finalmente, el nexo causal, esto es la relación entre la culpa achacada al demandado y el daño o perjuicio sufrido por el demandante, se estableció a partir de reglas jurisprudenciales de inversión de la carga de probar, y de la regla res ipsa loquitur que permite sólo al demandado desvirtuar el nexo, pues probado el resultado dañoso y ante las circunstancias del caso que permiten inferir ese nexo, sólo se puede desvirtuar por el propio deudor incumplido.
