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Legislación

Así se determina multa que debe pagar si no asiste a la asamblea de copropietarios

La sanción por no asistir a la asamblea de copropietarios no podrá ser mayor de dos veces el canon de arrendamiento

23 de enero de 2025

Alejandra Rico Muñoz


Así se determina la multa que debe pagar si no asiste a la asamblea de copropietarios
Gráfico LR
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En los conjuntos residenciales y condominios, la convivencia armónica depende del cumplimiento de una serie de deberes y responsabilidades por parte de los copropietarios. Estos compromisos no solo garantizan el mantenimiento adecuado de las zonas comunes, sino que también promueven el respeto por las normas establecidas en los reglamentos internos.

Una de esas obligaciones es asistir a la asamblea de propietarios, la cual debe ser citada en los tres primeros meses del año y debe ser notificada con una anterioridad de 15 días calendario.

Si incumple con esta responsabilidad, la comunidad podrá multarlo. Aunque la Ley 675 de 2001, el documento que regula todo lo relacionado con la propiedad horizontal, no establece una sanción directa por no asistir, sí le da la libertad a cada comunidad o conjunto residencial para que decida las sanciones que aplicarán en caso de incumplir con sus normas internas.

A pesar de que La Ley 675 no estipula un monto directo, si dice que “las multas pueden ir desde una hasta dos veces el valor de las expensas mensuales que deben pagar los copropietarios”, explicó Iván Correa, abogado asociado Geo Idte. Por ejemplo, si la cuota de administración está fijada en $175.000, la multa no podrá exceder los $350.000.

César Huerfano, asistente legal en Riveros Victoria Abogados, aseguró que “la Ley indica que, en caso de reincidencia, la suma total de las multas impuestas no podrá exceder el equivalente a 10 cuotas de administración”. Además, quien impone la multa suele ser el Consejo de Administración (si no existe, será la Asamblea General), el cual deberá hacer un análisis imparcial, conforme a la proporcionalidad, gradualidad, reincidencia y demás factores, con el propósito de cuantificar la multa. La Ley también estipula que al infractor no se le podrá sancionar suspendiéndole los servicios de citófono, impidiendo el acceso a visitantes, suspendiendo los servicios de casilleros o impidiendo que ingrese o salga de la propiedad.

Así se determina la multa que debe pagar si no asiste a la asamblea de copropietarios
Gráfico LR

Proceso para imponer multa

Para imponer una multa en una propiedad horizontal en Colombia, se debe respetar el debido proceso establecido en la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de propiedad horizontal. “Debe incluir la identificación del infractor, la debida notificación al presunto propietario infractor, es importante que la notificación debe ser formal, clara y entregada de manera que quede constancia de su recepción, para que el afectado tenga tiempo de responder y preparar su defensa”, agregó Correa.

LOS CONTRASTES

  • Iván CorreaAbogado Asociado Geo- Idte

    “La Ley 675 establece que estas pueden ir desde una hasta dos veces el valor de las expensas mensuales que deben pagar los copropietarios por no asistir a la asamblea”.

  • César HuérfanoAsistente legal en Riveros Victoria

    “La convocatoria deberá ser realizada con una antelación no menor a 15 días calendario a la asamblea. Para las extraordinarias, la ley no menciona un plazo”.

El siguiente paso crucial en este proceso, pues se debe garantizar el derecho a la defensa del propietario, lo cual implica permitirle que utilice todos los medios de prueba a su disposición, como testigos, documentos, o cualquier otra evidencia que respalde su versión de los hechos y, por último, fundamentar la decisión que debe basarse en una valoración objetiva de lo establecido anteriormente, de tal manera que la multa sea proporcional a la infracción cometida.

Es por esto que el artículo 60 de la Ley 675 establece que no se puede imponer una sanción automática a un propietario sin antes pasar por todo este proceso, garantizando que cualquier medida disciplinaria sea aplicada de manera transparente y equitativa.

“Las comunidades de propiedad horizontal deben asegurarse de que sus sanciones estén alineadas con los principios legales y respeten siempre los derechos fundamentales de los propietarios, evitando abusos de poder o decisiones arbitrarias”, añadió Correa.

En caso de no poder asistir, surgen ciertas alternativas. Lo primero es revisar el reglamento vigente de la propiedad horizontal, y examinar si en este está consignada alguna sanción por la inasistencia a una asamblea. En caso de que así este señalado, deberá comprobar si es posible asistir a la asamblea de forma virtual.

“Si lo anterior no es factible, el propietario puede otorgar un poder a otra persona para que lo represente en la asamblea, el cual debe estar firmado y autenticado ante notaria. Dicho documento debe contener los datos del apoderado, las facultades que se le confieren y el motivo por el cual el propietario no puede acudir”, explicó Huerfano.

Las asambleas extraordinarias pueden convocarse en cualquier momento del año, siempre que exista una causa válida que lo justifique. Las razones para convocar una asamblea extraordinaria pueden incluir situaciones urgentes o imprevistas que requieran la toma de decisiones rápidas, como la aprobación de gastos extraordinarios, la realización de obras urgentes, o la necesidad de discutir temas que no pueden esperar hasta la próxima asamblea ordinaria.

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