• Carlos Jaramillo Palacio
• Juan Camilo Colorado

martes, 21 de noviembre de 2023

Hay una diferencia importante entre el arriendo en vivienda urbana y el que es para un negocio comercial. Lo que dice la ley al respecto

La figura de arrendamiento de vivienda es una de las opciones por las que más optan los colombianos. Según cifras de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, en 2023 cuatro de cada diez colombianos viven bajo esta figura (40,2%).

Por ende, los arrendatarios y arrendadores deben conocer cómo se calcula el canon de arrendamiento para no incurrir en precios elevados o que afecten a la persona que ofrece este servicio que debe incrementarse cada año.

Debe tener muy en cuenta esta información para que no lo ‘tumben’ y evitar así que le suban para el 2024 más de lo que está permitido por la ley. A la hora de tomar una vivienda en alquiler, los arrendatarios deben fijar su precio de alquiler (canon de arrendamiento, como es conocido en Colombia) teniendo en cuenta la inflación que se disponga para el año.

“Es necesario diferenciar los tipos de arriendo. Para el caso de los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 estableció una limitación expresa para el aumento anual del canon de arrendamiento. En ningún caso, el incremento en estos casos podrá superar ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC) en el año calendario inmediatamente anterior. Esto es una protección de la ley a favor de los arrendatarios, que pretende evitar incrementos abusivos del canon por parte del arrendador. Por tanto, los arrendatarios de vivienda urbana pueden oponerse a un incremento que supere el IPC”, explica Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight.

Pero es fundamental que tenga en cuenta que esta normatividad solo aplica para vivienda urbana, ya que en el arriendo en los locales comerciales la legislación es diferente.

“Para locales comerciales hay total libertad para fijar el incremento del canon de arrendamiento. En la práctica tanto el arrendador y el arrendatario se ponen de acuerdo en que el incremento no supere el IPC, usualmente es por un periodo determinado. Anteriormente, por ejemplo el Decreto 1070 de 1956, Decreto 3817 de 1982 y otros, que ya no están vigentes, el Gobierno Nacional congelaba los precios de los arrendamientos de fincas urbanas y de inmuebles urbanos”, asegura Leonardo Leal Ahumada, secretario ejecutivo del Colegio de Abogados Rosaristas.

Los Códigos Civil y del Comercio no han estipulado ninguna reglamentación que defina cómo se deben calcular los incrementos en los cánones de arrendamiento cuando se ejecutan estos contratos, por ende, tanto el arrendatario como el arrendador están en la facultad de acordar cómo será el incremento en este rubro.

Ante las dudas por este tipo de situaciones, no falta los arrendatarios que se las den de vivos y quieran subirle a los inquilinos, en los arrendamientos para las viviendas urbanas que es como aplica, más de lo permitido por la ley, es decir, por encima del IPC. Usted como arrendatario tiene solución y puede hacer valer sus derechos.

Héctor Darío Herrera, decano de la facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas Universidad de San Buenaventura, sede Bogotá, lo deja claro y enfatiza que: “en el caso de que el arrendador pretenda un incremento superior, el arrendatario no está obligado a cancelar este valor superior, pero no podrá abstraerse de depositar el canon en el tiempo acordado.

Si el pago se hiciera directamente al arrendador, y este se niega a recibirlo, puede el arrendatario optar por dos caminos, uno: hacer uso de los depósitos en cuentas judiciales del Banco Agrario o en su defecto convocar al arrendador a una audiencia de conciliación, en un centro de conciliación y allí, delante del conciliador, aclarar el incremento y hacer el pago, quedando constancia en el acta de acuerdo conciliatorio”.

Evitar estafas
Pero en otras ocasiones, los estafadores están prestos para que su arriendo se convierta en un dolor de cabeza por no haber tomado las precauciones necesarias que aconseja García Jimeno. Él, con base en su experiencia, lanza unos consejos a la hora de firmarlo y buscar una vivienda para arrendar.

“Es valioso informarse muy bien sobre las condiciones físicas y status jurídico del inmueble, obtener y revisar el certificado de libertad y tradición, verificar la calidad y facultades de las personas que fungirían como arrendadores, confirmando que sean los propietarios y/o que estén facultados para celebrar el contrato”.

Agrega que se debe verificar detenidamente el contrato y obtener asesoría jurídica para validar que no existan potenciales disposiciones riesgosas o que puedan implicar una afectación a los derechos del arrendatario.

Otro interrogante que surge en este tipo de situaciones tiene que ver con los arreglo locativos que se le hacen al inmueble y si estos corren a cargo del arrendador o del arrendatario. Un experto en el tema Jonathan Javier Jiménez, abogado asociado de Navarrete Consultores, tiene la respuesta a esta pregunta tan común.

“Los arreglos locativos, es decir, aquellos necesarios para entregar el inmueble en el estado en el que se recibió serán a cargo del arrendatario. Es importante señalar que el arrendatario no debe responder por deterioros que provengan con el tiempo, el uso legítimo, la fuerza mayor, caso fortuito, vetustez, mala calidad del edificio, naturaleza del suelo o defectos de construcción. Esto es muy importante, porque muchos arrendadores consideran que se debe entregar el inmueble como nuevo, sin considerar que muchos aspectos de los inmuebles, se deterioran con el tiempo y con el uso legítimo”.

Antecedentes

Cuando se vive en arriendo, hay otro aspecto a tener en cuenta: los cánones de administración. Jonathan Javier Jiménez aclara cómo se debe manejar. “Si el inmueble arrendado se encuentra sometido a propiedad horizontal, debe tenerse en cuenta que el artículo 29 de la ley 675 establece solidaridad entre arrendatario y arrendador para el pago de la administración. Entre las partes deben pactar la forma en la que se deberá atender dicha obligación”.