"En algunos avalúos catastrales, de gestores externos al Igac, faltó rigurosidad técnica"

La semana pasada se presentaron múltiples manifestaciones en departamentos como Boyacá y Santander por alzas extraordinarias en el impuesto predial rural, el cual es fijado por cada municipio, pero teniendo en cuenta la actualización del avalúo predial. Sergio Mutis, presidente de Grupo Valor y experto inmobiliario explicó por qué se dio esta problemática y cómo se evita que se presente de nuevo.

El Igac dice que la liquidación la hacen las alcaldías ¿Qué responsabilidad tiene cada entidad?

El Igac es la autoridad catastral, que hasta hace poco tenía el monopolio de los avalúos catastrales, hoy ya hay más de 30 gestores catastrales paralelamente. En ciudades como Bogotá, Cali, Medellín y el departamento de Antioquia, también hay catastros independientes como una unidad administrativa.

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Lo que dijo el director del Igac es cierto, pero el municipio no puede volar los topes de las tarifas, que siempre será un porcentaje del avalúo. En la práctica, si el avalúo catastral sube, los impuestos prediales suben: el avalúo es una decisión nacional y los impuestos una local que, además, es un ingreso fundamental para los municipios.

¿Cómo se pudo evitar un alza exhorbitante en el impuesto?

Cumpliendo la ley, la ley dice que tiene techo. Si se sube el avalúo catastral, el impuesto predial no se puede subir en la misma proporción. Si estos límites se hubieran aplicado, el problema se hubiera evitado. Este desaforo de cobrar impuestos que la gente no tiene capacidad de pagar es un exabrupto. Adicionalmente, algunos de esos avalúos no los hizo el Igac, sino algunos gestores catastrales donde ha habido falta de rigurosidad técnica.

¿Por qué hubo casos con un avalúo muy alto y con condiciones de baja habitabilidad?

Ahí hubo errores graves porque los avalúos a un predio no son individuales sino masivos, por lo que se deben revisar las condiciones geoeconómicamente homogéneas, del mercado inmobiliario, de los servicios públicos y la productividad. En el caso de los avalúos rurales, hoy el campo no aguanta un alza en el impuesto predial y, si se sube, va a afectar es a quien habita y a quien produce.

¿Cuál fue la raíz del problema?

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¿Cuáles son las sanciones a las que se enfrenta si se cuelga con el pago del impuesto predial?

La Ley 14 de 1983 obliga a que todos los catastros estén actualizados. Incluso, dice que, a más tardar, cada cinco años, debe actualizarse. Eso se fue modificando con la Ley 44 de 1990 del catastro multipropósito, y la Ley 1955 de 2019, que da una posibilidad de subir los avalúos catastrales, pero le pone techo a los impuestos prediales para la gente, según su capacidad de pago. Y el Plan Nacional de Desarrollo del Gobierno Petro, estableció un artículo especial en el que da la posibilidad de hacerlo de una manera no tradicional: los avalúos masivos catastrales.

¿Cómo funcionan estos avalúos masivos?

Simplemente, desde el escritorio, se actualizaron los catastros para más de la mitad de los municipios, eso generó toda clase de controversias. La polémica en los departamentos agrícolas nace porque esa actualización subió hasta 1.000% y 2.000% los avalúos. Pero, ese avalúo es para planeación, decisiones gubernamentales, etc, y aquí arrastró el tema fiscal y se les olvidó que había esa Ley 1995 que tiene techos.

En caso que no esté actualizado, no se puede subir más del IPC más ocho puntos porcentuales, esto no se respetó y por eso los impuestos prediales subieron de manera desorbitada. Con el margen tan pequeño que tiene el campo en su funcionamiento, definitivamente es un exabrupto porque la gente no tiene capacidad para pagar esos impuestos.

¿Qué se debe hacer para que no se repita el problema?

La medida es hacer los avalúos de manera técnica con métodos internacionales y teniendo en cuenta que el avalúo catastral nunca puede estar por encima del valor de mercado o valor comercial. Son avalúos masivos donde la homogeneidad del territorio debe tener unos precios adecuados, en los que puede darse un alza o baja según los techos.

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En el futuro, cuando ya esté todo actualizado, habrá que revisar las tarifas, pues deben bajar porque hoy están diseñadas para recaudar un impuesto predial necesario para que sean viables fiscalmente los municipios, pero con unas tarifas altísimas, por lo que los avalúos catastrales eran muy bajos. Si el avalúo catastral sube y ya quedó actualizado, pues habrá que pensar en bajar las tarifas para que haya una equidad y un aporte territorial a los municipios que requieren ese ingreso que es corriente y necesario en su presupuesto.

¿Cómo evalúa el proceso de actualización catastral hasta este momento y cómo prevé que siga?

El propósito es bueno y tener actualizado nuestro catastro es magnífico. Eso sirve para evitar peleas, para tener una información adecuada, para que la administración municipal tenga cómo poder planear su territorio, para pensar en los planes de ordenamiento territorial con una información adecuada.

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Pero el camino que se buscó está demostrado que fue equivocado porque fue una cosa masiva y sin soporte técnico que ha generado problemas. Pero, las mesas de trabajo y la revisión de los avalúos pueden lograr el propósito general. Lo clave es que el avalúo catastral tenga la información real física del bien, pero sin exceder los valores de mercado ni los comerciales, y que no ataque la productividad de los alimentos y de la agroindustria en el caso del campo.

¿Qué prioridad le debe dar el nuevo gobierno a la actualización del catastro?

El camino de actualizar es correcto, pero sin salirse de la ley. Cuando la ley establece topes, hay que cumplirlos, además de tener en cuenta la realidad social y económica del territorio donde se está actualizando el catastro. Asimismo, se debe entender que estuvo desactualizado y los impuestos prediales eran muy bajitos y, de un momento a otro subirlos, es una realidad que no es aplicable a un territorio que está teniendo dificultades.

Perfil

Es ingeniero Civil, máster en Derecho y Gestión Urbanística, constructor, asesor empresarial, dirigente cívico y gremial, catedrático universitario, columnista de opinión y autor de varios libros. En 1984 fundó Grupo Valor, actualmente es presidente de su junta directiva.

También ha sido presidente de la junta de la Cámara de Comercio de Bogotá, de Fedelonjas, de la Lonja de Propiedad Raíz; miembro del Consejo Superior de Vivienda del Gobierno Nacional, y director académico y profesor de posgrados.