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OPINIÓN

Alternativas para compra de segunda vivienda

28 de febrero de 2017

Canal de noticias de Asuntos Legales

Ante esa necesidad, se ha utilizado la figura de la Propiedad Fraccionada, mediante la cual los derechos sobre inmueble son divididos en varias partes, y los interesados adquieren una fracción, de manera que gozan y utilizan la vivienda en proporción a la parte comprada.

Esta figura resulta ser muy distinta a un tiempo compartido, en la medida que este último responde a un concepto turístico, mientras que la Propiedad Fraccionada corresponde a un esquema netamente de propiedad, y no requiere de un operador turístico. Es, básicamente, como si comprara una vivienda con dos o más hermanos.

La Propiedad Fraccionada implica una división de la totalidad de gastos, así como del disfrute del inmueble. Si, por ejemplo, Juan y sus tres hermanos compran una casa en Girardot, él tendrá derecho a usarla una semana al mes y pagará 1/4 de los impuestos, cuotas de administración, etc. También le resultará más fácil destinar parte de su sueldo a ir un fin de semana que varios en el mes.

Pero, como siempre, nada es perfecto. La copropiedad genera diversos riesgos, como sucesiones y embargos de cuota, entre otros. Para ello, existe otra alternativa: el uso de un esquema fiduciario a través del cual el derecho de propiedad del inmueble pasa a un fideicomiso, y son los derechos fiduciarios sobre ese patrimonio autónomo los que se fraccionan, de tal manera que el interesado no adquiere un derecho de propiedad sino un derecho fiduciario, lo que constituye una alternativa de inversión distinta a la Propiedad Fraccionada.

Esta segunda opción presenta beneficios tales como que el administrador del proyecto fija las reglas para el disfrute de la casa; la transferencia de los derechos fiduciarios no requiere escritura púbica ni registro en el folio de matrícula del inmueble; los derechos fiduciarios se pueden negociar libremente; entre otros. Cuando sean varias unidades, la fiduciaria será la propietaria de todas y no existirá propiedad horizontal, con lo que se puede fijar libremente en un manual la forma de utilización de todo el complejo.

En estos proyectos la estructura jurídica de los acuerdos resulta vital para lograr una buena ejecución del proyecto inmobiliario, por lo que el abogado debe anticipar los distintos eventos que puedan suceder, así como fijar principios y mecanismos de solución de conflictos y de salida en tales acuerdos, de manera que existan reglas claras para resolver las circunstancias que se llegaren a presentar.

Así las cosas, la compra de una Propiedad Fraccionada o de derechos fiduciarios como mecanismos de inversión de un segundo inmueble constituyen una salida para aquellas personas que no cuentan con el tiempo ni los recursos para adquirir, disfrutar y mantener otra vivienda, pero que sí desean invertir su dinero y poder utilizar el bien por lo menos una vez al mes. 

Así mismo, si se utiliza el esquema fiduciario, se reducirán los distintos costos en que se incurren en la adquisición, uso, goce y disposición de una vivienda.

Si bien existe el pensamiento de que compartir genera problemas, no hay que dejar de lado que, con reglas claras, muchas veces tener una parte resulta mejor que tenerlo todo. 

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