La Dian hizo la reclasificación a 1.200 conjuntos residenciales para que paguen IVA

Si usted vive en un conjunto residencial debe saber que hay cambios importantes relacionados con los cobros por usar áreas comunes. La Dian, con base en una sentencia del Consejo de Estado de 2014, está iniciando acciones para reclasificar como responsables de IVA a estas propiedades, cuando se utilicen espacios como el salón comunal, parqueaderos, gimnasios, sauna, entre otros.

Durante 2024, la Dian adelantó reuniones con agremiaciones y representantes legales de propiedades horizontales en diferentes regiones del país. “Luego de diversos análisis y recopilación de evidencias, se logró la reclasificación de 1.200 conjuntos que, estando obligados a declarar y pagar el IVA, no lo hacían. Actualmente la entidad avanza en labores de reclasificación de oficio a más de 90 copropiedades por este mismo motivo”, explicó Erika Bedoya García, abogada comercial e inmobiliaria y socia de GEO - Idte S.A.S.

La entidad ha remitido cartas a los administradores de conjuntos residenciales y explicó que, cuando una copropiedad alquila las áreas comunes, dicho arrendamiento genera el cobro y recaudo del IVA. “La Dian reiteró a las propiedades horizontales que deben facturar y adicionar a estos cobros un IVA equivalente a 19%, salvo que dichos cobros se hagan o estén incluidos en las cuotas de administración”, explicó Jhon Jairo Bustos Espinosa, socio de la firma Bustos Vanegas & González, y docente de las universidades Externado, Libre y El Bosque.

Leonardo Leal Ahumada, abogado y especialista en Derecho Comercial de la Universidad del Rosario, explicó que no es una modificación realizada por la Dian, sino que es una interpretación que la entidad le da al Estatuto Tributario, en específico a lo regulado en el artículo 462, que establece que el arrendamiento de cualquier espacio común genera ingresos para las unidades residenciales.

Bedoya dijo que la Sentencia 16866 del 29 de octubre de 2014 de la Sección Cuarta del Consejo de Estado estableció que las propiedades horizontales son “contribuyentes del IVA por la explotación económica de sus zonas comunes, a través de la prestación del servicio de parqueadero y por la cesión de dichas zonas a favor de terceros”.

¿Cómo se cobra el impuesto?

La Dian solicita a los conjuntos residenciales que actualicen su información en el Registro Único Tributario y que, posteriormente, procedan a realizar facturación electrónica. “Entonces como los representantes legales de los edificios y de las unidades residenciales son los administradores, este sería el recaudador del impuesto frente a la Dian”, dijo Leal.

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Bustos agregó que los conjuntos residenciales deberán declarar y pagar el IVA que hayan recaudado. “Estás obligaciones deben cumplirse, al igual que en las sociedades, a través del representante legal y del revisor fiscal cuando a ello haya lugar”.

“Lo paradójico de todo esto es que la Dian manifieste que, si estos cobros están incluidos en la cuota de administración, en ese caso no se debe facturar y pagar IVA. Lo cierto es que muchas veces estos cobros no están destinados a la explotación de una actividad comercial, sino al sostenimiento del uso propio de los bienes por los copropietarios”, dijo Bustos.

Para cumplir con la obligación fiscal, los conjuntos residenciales deben presentar la declaración en el Formulario 300 de la Dian para la “Declaración del Impuesto sobre las Ventas - IVA”. Una vez presentado y firmado, podrán pagar a través de los mecanismos electrónicos de pago como PSE o directamente en las entidades financieras de manera presencial.

Bustos dijo que, en su opinión, el principal error de la Dian es generalizar y dar a entender que cualquier cobro por el uso de estas zonas es una “contraprestación” y por lo tanto estar sujeta a IVA, “pues en algunos casos puede tratarse simplemente de un mecanismo de sostenimiento, mantenimiento y dotación de estas áreas comunes, lo cual en mi opinión no estaría sometido a IVA”.

Los conjuntos residenciales que generen ingresos gravados con IVA deberán registrarse ante la Dian como responsables de este impuesto y presentar sus declaraciones de manera periódica. Para su pago, podrán utilizar los mecanismos tradicionales habilitados por la Dian.