Sector inmobiliario de Nueva York pide a juez que bloquee la nueva ley de comisiones

Una organización inmobiliaria clave y otros grupos de la industria pidieron a un juez federal que bloquee una ley de la ciudad de Nueva York que requiere que los propietarios paguen tarifas a los corredores que contratan, diciendo que la norma que entra en vigencia el próximo mes aumentará los alquileres y hará que sea más difícil para los inquilinos de bajos ingresos encontrar vivienda.

La Junta de Bienes Raíces de Nueva York y otras entidades, incluida la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Estado de Nueva York, demandaron a la ciudad en diciembre por la norma, que obliga a los propietarios a pagar a sus agentes en lugar de trasladar esos costos a sus inquilinos, una práctica de larga data que ha perturbado a los inquilinos durante décadas.

Durante una audiencia judicial el viernes, los abogados de los grupos instaron al juez federal de distrito Ronnie Abrams a suspender la aplicación de la norma mientras se tramita la demanda. La prohibición, aprobada por el ayuntamiento en noviembre, está prevista para entrar en vigor el 11 de junio. La jueza no especificó cuándo tomará una decisión.

Debido a que los propietarios a menudo firman contratos exclusivos con corredores para listar sus propiedades y encontrar inquilinos, la ley "afecta severa y permanentemente los acuerdos de listado entre corredores y propietarios", en violación de la prohibición de la Constitución contra las leyes estatales que perjudican los contratos privados, dijo al juez Claude Szyfer, un abogado de REBNY.

La ley también violaría los derechos de libertad de expresión de los propietarios y corredores que publican listados de bienes raíces y luego buscan recibir una compensación de los inquilinos por el costo del servicio de listado, dijo Szyfer.

Dos abogados de la ciudad defendieron la ley. Dijeron que ayudará a abordar la crisis de vivienda de la ciudad al hacer que los apartamentos sean más asequibles y facilitar que los inquilinos se muden a mejores propiedades sin tener que pagar miles de dólares a agentes inmobiliarios que no eligieron.

“La norma actual está provocando que las personas de ingresos bajos y medios, especialmente las personas de color, abandonen Nueva York”, dijo uno de los abogados de la ciudad al juez.

US$13.000

Los inquilinos de la ciudad de Nueva York que se instalan en apartamentos con comisiones de corretaje pagan un promedio de casi US$13.000 para obtener las llaves de una propiedad, lo que a menudo incluye miles de dólares en comisiones para los corredores contratados por los propietarios para conseguir inquilinos, según un análisis de StreetEasy publicado el año pasado. Aproximadamente la mitad de los anuncios en StreetEasy incluyen comisiones de corretaje, que pueden variar desde un mes de alquiler hasta el 15% del alquiler anual.

Los abogados de la ciudad argumentan que los honorarios de los agentes inmobiliarios suponen un coste considerable para las familias que ya están desembolsando miles de dólares por adelantado y una parte sustancial de sus ingresos en vivienda. El Centro Furman de la Universidad de Nueva York, que estudia la vivienda, los barrios y las políticas urbanas, ha descubierto que más de la mitad de los hogares de la ciudad gastan 30% o más en alquiler.

Nueva York y Boston son las únicas ciudades importantes de Estados Unidos donde los honorarios de los agentes de alquiler se suelen trasladar a los inquilinos incluso si no son ellos quienes los contratan.

Sin embargo, el sector sostiene que la ley encarecerá demasiado la operación de los apartamentos con renta estabilizada y obligará a los arrendadores a subir los alquileres para cubrir las comisiones de los agentes inmobiliarios. Argumentan que los inquilinos suelen pagar menos durante la vigencia del contrato de arrendamiento cuando las comisiones se pagan por separado. Los arrendadores afirman que algunos inquilinos ya se niegan a pagar las comisiones de los agentes inmobiliarios, a pesar de que la ley aún no ha entrado en vigor.

La demanda alega que la ciudad simplemente está difamando a los agentes inmobiliarios y que la ley viola su derecho constitucional a la libertad de expresión al no permitirles publicar anuncios abiertos, y que el estado ya regula a los agentes inmobiliarios. También sostiene que la ley viola la cláusula contractual de la Constitución de los Estados Unidos al interferir en los acuerdos entre propietarios e agentes inmobiliarios.

“Los agentes inmobiliarios de la ciudad de Nueva York han construido sus negocios con la expectativa razonable de poder cobrar honorarios a los inquilinos en condiciones prohibidas por la ley”, declararon los grupos en un expediente judicial. “Si se permite la entrada en vigor de la ley, los agentes inmobiliarios tendrán que reestructurar sus negocios para, sin publicar un anuncio abierto, atraer a inquilinos dispuestos a contratarlos como agentes inmobiliarios de la parte arrendataria. O bien, deberán competir por un número limitado de acuerdos de venta exclusiva con el propietario. Algunos fracasarán y serán expulsados ​​del mercado; todos tendrán que invertir sumas potencialmente irrecuperables para adaptarse al nuevo régimen”.

Una prohibición estatal de las comisiones de los agentes inmobiliarios estuvo vigente brevemente en febrero de 2020, justo antes de que el primer confinamiento por la Covid-19 paralizara prácticamente el mercado de alquileres. Para cuando la demanda de alquileres empezó a aumentar al año siguiente, un tribunal había anulado la ley estatal y los agentes inmobiliarios estaban ansiosos por aprovechar lo que rápidamente se convirtió en un mercado muy competitivo donde los precios han seguido subiendo.

La ley podría cambiar drásticamente la dinámica del altamente competitivo mercado de alquileres de la ciudad, donde los precios se han disparado desde que comenzaron a flexibilizarse las restricciones por la pandemia en 2021. El alquiler medio en Manhattan fue de US$4.495 en marzo, solo US$5 menos que el récord alcanzado el mes anterior, según la firma tasadora Miller Samuel Inc. y Douglas Elliman. Los precios también han alcanzado récords en los distritos periféricos.

Los defensores de los inquilinos argumentan que los elevados costos iniciales son un impedimento innecesario para muchos inquilinos que desean o necesitan mudarse. Si bien los neoyorquinos de bajos ingresos tienen más probabilidades de enfrentar este problema, las unidades sin cargos suelen estar en edificios modernos más caros. Los agentes inmobiliarios de la ciudad argumentan que eliminar los cargos resultará mucho más costoso para los inquilinos a largo plazo, ya que los propietarios añadirán sus costos de comercialización a los alquileres.

En marzo, 57,3% de los listados de StreetEasy no tenían costo, frente a aproximadamente el 54,2% del año pasado.