En un intento rápido por explicar los efectos tributarios de vender un inmueble, es común escuchar lo que parece regla de oro: si se tuvo por más de dos años, la utilidad del negocio se entiende como ganancia ocasional gravada al 15%. De lo contrario, la misma se encontraría gravada como renta ordinaria a una tarifa que suele ser mayor, dependiendo de la naturaleza del vendedor. Si bien esta regla aplica para la venta de activos fijos, esta no debe predicarse asumiendo que todos los bienes inmuebles constituyen activos fijos para sus vendedores.
En un caso sin precedentes, el Consejo de Estado le dio la razón a la DIAN al reclasificar la venta de un inmueble como una renta ordinaria, aun cuando este fue poseído más de 40 años por una misma sociedad. Esto, como consecuencia de determinar que la venta del inmueble hizo parte del giro ordinario de los negocios de la compañía. Así lo dispuso la Sección Cuarta del Consejo de Estado, mediante Sentencia No. 28994 del 8 de mayo de 2025 (C.P. Wilson Ramos Girón).
Ciertamente, el artículo 60 del Estatuto Tributario (ET) establece que los activos se dividen en aquellos que se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente (activos movibles) y los que no (activos fijos). Teniendo esto en cuenta, el artículo 300 del ET sí establece que se consideran ganancias ocasionales “las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más.”
Basado en lo anterior, el contribuyente demandante infirió que la venta del inmueble en comento no hizo parte de su actividad habitual pues ningún ciclo de negocio podría extenderse por un periodo tan prolongado. No obstante, su entendimiento fue rechazado por el Consejo de Estado. En cambio, el Alto Tribunal destacó lo siguiente para su consideración:
1. El tiempo de permanencia de los bienes en el patrimonio del contribuyente no es relevante cuando se trata de una operación dentro del giro ordinario de los negocios.
2. Tanto el objeto social como la actividad económica registrada en las bases de datos que gestionan las autoridades tributarias son datos indicativos. Entonces, será la realidad de los negocios del contribuyente la que debe primar a efectos de determinar los hechos con relevancia tributaria.
3. En el caso de la sentencia, la sociedad ejecutó actos jurídicos que evidenciaban que su actividad lucrativa se centraba en la venta de inmuebles. Por ejemplo, se consideró la solicitud de autorización para ejecutar un plan de urbanización sobre el terreno del inmueble y su posterior división jurídica en lotes destinados a la venta.
4. El hecho de que habitualmente se reporten ingresos asociados a la venta de activos como ganancias ocasionales, es evidencia que la actora percibió́ ingresos por esa actividad dentro del giro ordinario de los negocios.
Con ello en mente, nuestra recomendación debería ser siempre indagar sobre la realidad económica de los negocios antes de recetar un tratamiento erróneo. Lo que sí es cierto, y debe señalarse con certeza, es que el tiempo de posesión de los activos no es el único criterio determinante para excluir la utilidad que produce su venta como una renta ordinaria sujeta al impuesto sobre la renta.
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