Inmuebles, efectivo y el problema del costo fiscal

La legislación colombiana busca, cada vez con mayor rigor, que las transacciones económicas se canalicen a través del sistema financiero. Este objetivo de formalización y control se refleja en diversas disposiciones de la normativa tributaria.

Una de las más relevantes es el artículo 771-5 del Estatuto Tributario (ET), que, por regla general, condiciona el reconocimiento fiscal de costos, deducciones, pasivos e impuestos descontables a que los pagos realizados por los contribuyentes se efectúen a través del sistema financiero. Solo de manera excepcional, y dentro de límites y topes específicos, la norma permite que los pagos realizados en efectivo tengan reconocimiento fiscal.

En materia de inmuebles, la exigencia es todavía más estricta. El artículo 90 del ET establece expresamente que no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras. En términos prácticos, esto implica que, si una persona compró un inmueble pagando en efectivo, ese dinero no podrá restarse del precio de venta cuando decida vender el bien.

El efecto de esta norma se hace especialmente visible cuando la venta del inmueble genera ganancia ocasional. De acuerdo con el artículo 300 del ET, cuando se vende un activo fijo poseído por más de dos años, la utilidad obtenida se calcula restando del precio de venta el costo fiscal del bien: si el costo es alto, la utilidad gravada será menor; si el costo es bajo o inexistente, la utilidad será mayor y, en consecuencia, también lo será el impuesto a pagar.

Por ejemplo, si una persona adquirió un inmueble hace diez años por $200.000.000 y lo pagó íntegramente en efectivo, y hoy lo vende por $500.000.000, la aplicación estricta del artículo 90 impediría reconocer esos $200.000.000 como costo. El resultado sería que la totalidad del precio de venta (esto es, $500.000.000) se consideraría ganancia gravada.

Surge entonces la pregunta de si, en casos como este, el contribuyente puede aplicar al artículo 72 del ET, que permite utilizar como costo fiscal, al momento de la venta del bien, el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado o los avalúos determinados por la autoridad catastral, o si, al haber adquirido el bien en efectivo, necesariamente el costo para fines tributarios es cero.

Esta cuestión fue abordada por la DIAN en el Concepto 018064, int. 1818, del 4 de noviembre de 2025. Allí, la autoridad concluyó que, aunque la regla general exige la bancarización del pago para reconocer el costo, ello no impide que un contribuyente que compró un inmueble en efectivo utilice el avalúo catastral del año previo como costo fiscal al momento de la venta. De este modo, aunque las sumas pagadas en efectivo quedan excluidas, el propietario puede al menos reconocer el valor catastral como piso mínimo de costo.

En conclusión, comprar inmuebles en efectivo puede generar efectos tributarios relevantes a futuro. Si bien la norma limita el reconocimiento del pago como costo fiscal, la doctrina reciente de la DIAN confirma que el avalúo catastral continúa operando como referencia mínima. Se trata de una salida parcial que atenúa el impacto, pero refuerza el mensaje central de la ley: en materia fiscal, el efectivo tiene cada vez menos espacio.