El estudio de títulos inmobiliarios ya no es suficiente

Durante los últimos años el debate sobre el mercado inmobiliario colombiano se ha concentrado en las tasas de interés, la inflación, los subsidios, el incremento del salario mínimo atado al precio de las viviendas VIS y VIP, y la desaceleración de las ventas. Sin embargo, el debate sobre la seguridad jurídica de las inversiones inmobiliarias toma cada vez más protagonismo.

Cada semana aparecen compradores e inversionistas convencidos de haber hecho un negocio rentable o por lo menos seguro, consultando abogados expertos para indagar sobre situaciones que no tuvieron en cuenta y que aun cuando no les impidieron firmar la escritura ni registrarla, ahora son dolores de cabeza, tales como restricciones urbanísticas, procesos judicialessobrevinientes, afectaciones ambientales, declaraciones de bien de interés cultural, trámites de expropiación u otras limitaciones.

En otros casos, el dolor de los clientes corresponde a que aún con esquema fiduciario a bordo, el constructor habiéndoles entregado el inmueble, y hasta firmado la escritura, la misma no fue registrada porque el inmueble no tenía cancelada la hipoteca por tener deuda con el banco queotorgó el crédito constructor al proyecto.

La pregunta es inevitable: ¿qué está fallando?

Durante décadas el mercado confió en el estudio de títulos como el principal mecanismo para evaluar la seguridad jurídica de una inversión. Ese análisis ha sido y seguirá siendo indispensable. Sin embargo, hoy resulta insuficiente.

El estudio de títulos responde principalmente a: ¿quién es el propietario?, ¿cómo llegó jurídicamente a serlo? y ¿el inmueble tiene hipotecas, demandas inscritas o embargos?

Pero el mercado actual exige responder muchas más, tales como ¿El inmueble es un Bien de Interés Cultural o colinda con uno? ¿Existe un proceso de expropiación? ¿El POT limita el desarrollo del predio? ¿Existen actuaciones de autoridades ambientales que condicionen su uso?¿Hay procesos judiciales aún no inscritos, falsas tradiciones, medidas cautelares en trámite olimitaciones administrativas que puedan afectar la inversión? ¿Las licencias urbanísticas presentan riesgos que comprometan el proyecto?

Ninguna de estas preguntas puede responderse únicamente con una revisión registral.

El problema no radica en el estudio de títulos, sino en creer que, por sí solo, refleja toda la realidad jurídica de un inmueble.

Hoy una propiedad puede verse afectada por decisiones provenientes de múltiples autoridades: alcaldías, curadurías urbanas, autoridades ambientales, secretarías de hábitat, oficinas de registro, jueces de diferentes jurisdicciones y entidades encargadas de la protección del patrimonio cultural. No necesariamente existe un conflicto de competencias; lo que existe es un entramado normativo cada vez más complejo que exige una visión integral del riesgo.

Por eso considero que Colombia debe evolucionar hacia un nuevo estándar: la Debida Diligencia Jurídica Integral Inmobiliaria.

No se trata de reemplazar el estudio de títulos. Se trata de complementarlo con un análisis coordinado de los componentes registrales, urbanísticos, administrativos, ambientales, patrimoniales, contractuales y judiciales que hoy determinan la verdadera seguridad de una inversión inmobiliaria.

La confianza del mercado ya no dependerá únicamente de que el certificado de tradición esté de conformidad. Dependerá de la capacidad de identificar, comprender y gestionar todos los riesgos jurídicos que rodean un inmueble antes de firmar un contrato.