lunes, 6 de abril de 2020

Está claro que todos estamos en una situación de aislamiento y eso ha hecho a que el derecho reaccione (lento, pero reacciona) para aliviar algunas cargas (“el poder normativo de lo fáctico”), y los “arrendamientos” no son la excepción.

A la fecha de redactar esta columna, está circulando un proyecto de decreto que regula los pagos de los cánones de arrendamientos, entre otros detalles conexos, y seguro que, para el momento de la publicación de este texto, ya será una realidad. Esto se advierte porque, aunque es poco probable que se altere el proyecto de decreto, los comentarios aquí puestos son con base en el borrador (la experiencia en esta época nos ha mostrado que los decretos definitivos salen iguales al borrador).

En términos generales, los beneficios para los arrendatarios de locales comerciales son los siguientes:

* No hay de desalojos hasta dos meses después de finalizar el estado de emergencia.

* No hay reajuste anual del canon hasta 2 meses después de finalizar el estado de emergencia, así el contrato lo establezca.

* No hacer el pago del canon no causa intereses, ni penalidad alguna. En tal sentido, no se entiende incumplimiento.

Esto es un alivio para los arrendatarios, sin duda, pero afectará a los arrendadores. Nuestro consejo será evitar el menor impacto posible para todos, así que estas opciones que ofrece el decreto, ojalá sean tomadas solo con una verdadera necesidad, y de buena fe.

Pero, ¿por qué en el primer párrafo la palabra “arrendamientos” entre comillas? Pues porque estos no pueden, ni deben limitarse estrictamente al “contrato de arrendamiento” que está en el Código Civil o en el Código de Comercio (refiriéndonos específicamente a comerciantes).

En diversos tribunales de arbitramento en los que Del Hierro Abogados ha participado, se ha declarado, por ejemplo, que los tenedores de espacio en concesiones están regidos por el Código de Comercio respecto a las reglas que rigen para los contratos de arrendamiento.

Inclusive, creemos, debe extenderse hasta las denominadas “concesiones de espacio” en las que hasta se excluye el régimen del contrato de arrendamiento, con base en algunos fallos de tribunales de arbitramento; y hasta podría pensarse en extenderse a esos contratos de cuentas en participación en las que, realmente, hay un real y efectivo contrato de arrendamiento.

Pero, otro aspecto importante: ¿y qué hacer con los consultorios, oficinas, o similares? Volvemos a la misma lógica: deberían someterse a lo dispuesto en el decreto aquí comentado. Al final, todos esos arrendamientos con fines comerciales – como dice el decreto – sirven para que el empresario lleve a cabo su actividad.

La zona más gris, creemos, es la de los depósitos o bodegas. Aquí no se habla de un contrato de arrendamiento, y, aunque el “objeto del contrato” pudieran ser similares, en el fondo no lo son. Y al estar en una zona gris, la recomendación debe ser siempre, actuar de buena fe, y ayudarnos entre todos.

Comentarios finales: Los cánones de arrendamiento se seguirán causando y eso generará que, además, el arrendador tenga que “financiar” el IVA si el arrendatario no le paga. Arrendatarios deben seguir pagando los servicios públicos. Cuota de administración se sigue causando, así que evalúe si su contrato la separa del canon, o no. El decreto no dice nada de afectar los seguros de arrendamiento, pero seguramente, si se pretenden afectar, estos alegaran fuerza mayor y que no hay un incumplimiento del contrato, así que seguro negarán el pago.