jueves, 23 de mayo de 2019
Las operaciones inmobiliarias son, por su naturaleza, uno de los negocios más propensos a la comisión de grandes defraudaciones. La tormenta perfecta se crea porque se trata de operaciones de relativamente corta duración, con grandes cantidades de dinero líquido, y que, en su mayoría, se realizan con personas inexpertas, que únicamente transan en este mercado una o dos veces en su vida. Esto es especialmente cierto en la compra de vivienda, pero cada vez más entran en el mercado inmobiliario de inversión personas con excedentes de liquidez, que no encuentran otras alternativas de inversión rentables y que no tienen experiencia en este tipo de operaciones. Basta con una breve revisión de noticias recientes para encontrar decenas de ejemplos, que afectan miles de víctimas y representan pérdidas de billones de pesos.
De estas estafas existen infinidad de modalidades, muchas de ellas que llevan ocurriendo durante décadas. Venta de proyectos inexistentes, entrega de inmuebles de menor calidad a lo prometido, o la venta del mismo inmueble a varias personas, son ejemplos de esto.
Pero, así como existen nuevas modalidades de desarrollar negocios inmobiliarios, aparecen mecanismos para defraudar consumidores que van a ocasionar los grandes dolores de cabeza a autoridades y compradores en los próximos años. Estas modalidades de defraudación tienen que ver con el segmento de inversión inmobiliaria “retail”, derivado de la democratización de este sector. Esta forma de inversión, en general muy positiva, ha permitido que personas que no cuentan con grandes capitales puedan invertir en un segmento altamente rentable, que históricamente ha excluido a estos inversionistas. Mediante mecanismos como los fondos de capital privado, la venta de inmuebles bajo esquemas de operación hotelera o similares y los fideicomisos inmobiliarios operativos, los colombianos podemos invertir en inmuebles rentables con sumas que van desde $1 millón en adelante. Esto, a su vez, dinamiza el sector inmobiliario abriendo la capacidad de captación de capital a una fuente nueva.
Pero las bondades de esta clase de mecanismos de inversión son las que generan riesgos de defraudación. La clave del asunto está en la forma de valorar los activos. Tanto las fiducias inmobiliarias como los fondos de capital privado dependen, esencialmente, de los desarrolladores a la hora de determinar la forma en que se valoran los activos. En muchos casos una valoración objetiva es viable, por existir bienes comparables suficientes y ya realizados. Pero en muchos otros, esta posibilidad no existe, y la valoración se realiza sobre meras expectativas de mercado. Estos bienes, valorados con gran discrecionalidad, se ofrecen al público que compra una pequeña participación del activo, sin tener capacidad real de verificar si la forma en que se valoró dicho activo responde a la realidad. Esto empeora a medida que las participaciones se hacen más pequeñas, ya que el valor de la inversión individual no permite al inversionista destinar suficiente tiempo o dinero en realizar las verificaciones que corresponden.
Lo anterior no significa que estos mecanismos de comercialización sean negativos. Al contrario, son supremamente beneficiosos para el mercado, y existe gran cantidad de proyectos innovadores desarrollados por promotores responsables que son una magnífica oportunidad de inversión. Simplemente significa que las entidades de vigilancia deben continuar profundizando su capacidad de supervisión, y los compradores inversionistas deben estar supremamente alerta.
