Juan Diego Riveros
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El 15 de julio pasado el Gobierno expidió el Decreto 765 de 2026, que reglamenta el
saneamiento automático de predios adquiridos por la Agencia Nacional de Tierras
(ANT) mediante negociación directa o expropiación, con destino a los fines de reforma
agraria previstos en el artículo 31 de la Ley 160 de 1994.
En la práctica, cuando la ANT compra o expropia un predio, los gravámenes, limitaciones, medidas cautelares y vicios de tradición inscritos en el folio de matrícula se extinguen de pleno derecho, dejando a terceros con interés en dichos predios con la opción de interponer acciones indemnizatorias.
La figura no es nueva, ya la Ley 1682 de 2013 y el Decreto 737 de 2014 habían
introducido el saneamiento automático para proyectos viales y lo que se pretende con
este decreto es hacer un símil de esa figura para fines de reforma agraria. Y es
precisamente ese el problema, la infraestructura de transporte opera sobre predios
previamente delimitados, con trazados técnicos definidos y cronogramas de ejecución
que dan certeza sobre qué se afecta y cuándo.
La adquisición de tierras para reforma agraria, en cambio, recae sobre inmuebles de propietarios privados escogidos en ejercicio de una política redistributiva de contornos amplios, indeterminados e influidos política e ideológicamente. En infraestructura hay un proyecto de ingeniería; en la reforma agraria, hay una intención de política pública. La mayor preocupación no recae sobre el propietario que negocia o que es expropiado (quien ya es parte del proceso), sino sobre los terceros de buena fe que han realizado inversiones significativas amparados en derechos distintos al dominio. Piénsese, por ejemplo, en un proyecto de energías renovables que opera sobre predios rurales mediante contratos de usufructo o arrendamiento a largo plazo; o en un proyecto agroindustrial que ha invertido capital considerable confiando en la estabilidad de esas figuras contractuales. Para todos ellos, el saneamiento opera automáticamente en el momento en que la ANT formaliza la adquisición: sus inscripciones y derechos se extinguen sin que hayan participado en ninguna actuación, poniendo en riesgo de la noche a la mañana inversiones de gran envergadura. El decreto les reconoce acciones indemnizatorias y prevé una comunicación desde la apertura del expediente, pero no establece con claridad el procedimiento, los plazos ni los criterios para cuantificar esa indemnización.
El resultado es una capa adicional de incertidumbre sobre la propiedad rural colombiana, que ya acumula suficientes complejidades como las dudas sobre la figura de acumulación de baldíos, los procesos de restitución de tierras, las restricciones ambientales, la informalidad catastral. Quien tenga derechos reales, personales o procesos pendientes sobre un inmueble rural deberá ahora considerar la posibilidad de
que mañana sea objeto de una adquisición de la ANT que extinga sus garantías por
ministerio de la ley, sin que medie actuación alguna de su parte. El saneamiento automático puede ser un instrumento útil para agilizar la reforma agraria y para darle solidez jurídica a los títulos que la ANT entregue a sus beneficiarios. Pero su conveniencia depende enteramente de que el lado pasivo (los terceros afectados) cuente con un mecanismo de protección igualmente claro y ágil.
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