En defensa de las fiducias inmobiliarias

Durante el primer semestre de 2026 se produjeron dos fallos de la Superintendencia Financiera, y uno del Tribunal Superior de Bogotá, a través de los cuales se declaró a las sociedades fiduciarias como civil y contractualmente responsables del fracaso de proyectos inmobiliarios, y se les condenó a pagar perjuicios a los compradores, con su propio patrimonio. Los expertos han señalado que estos fallos podrían generar una crisis sistémica y poner en riesgo la viabilidad de los negocios fiduciarios en proyectos inmobiliarios, lo cual significa un retroceso en el desarrollo y la construcción en el país, sector que dinamiza la economía y genera empleo.

Sería fácil caer en simplificaciones del tema y argumentar que los compradores – en su calidad de consumidores – merecían una defensa ante la falla de los proyectos en los cuales invirtieron. Incluso, en ocasiones los constructores han señalado fallas de las sociedades fiduciarias, que son percibidas como entidades que hacen lo mínimo, responden de manera lenta, o no van más allá de unas funciones básicas de llevar cuentas.

Recordemos cuáles han sido las ventajas de contar con el negocio fiduciario como esquema de manejo de los proyectos, especialmente de vivienda: como primera medida, al separar los activos (terrenos) y la administración de los recursos de cada proyecto, se redujeron sustancialmente los riesgos para los compradores de quedar inmersos en la quiebra de una constructora. Segundo, se profesionalizó el manejo financiero y condicionar los desembolsos de los recursos al constructor. Tercero, el esquema de preventas ha cumplido cabalmente sus objetivos, permitiendo a los compradores diferir los pagos con la confianza de que los recursos están siendo bien administrados y están separados del patrimonio del constructor o desarrollador, y al constructor canalizar los pagos desde antes de comenzar la construcción. Son miles los casos en que, al no haberse llegado a un punto de equilibrio, los dineros han sido retornados a los compradores. Si no hubiese sido un esquema sólido, no estaríamos en la situación actual en la que prácticamente ningún desarrollo inmobiliario no cuenta con una fiducia.

No es una buena idea retornar al esquema anterior en el cual los compradores quedaban más expuestos a descalabros financieros, confusiones de patrimonios y uso indebido de recursos.

Los fallos imponen a las sociedades fiduciarias obligaciones que van más allá de su responsabilidad fiduciaria, como “verificar las condiciones de giro acreditadas por el fideicomitente frente a la viabilidad del proyecto”, monitorear los riesgos asociados al proyecto, evaluar la solvencia y capacidad técnica de la constructora, o incluso, verificar que estuvieran dadas las condiciones técnicas para que el proyecto llegara a término.

Debemos reflexionar sobre la importancia de diferenciar los diferentes riesgos en una construcción: existen riesgos relacionados con la construcción (sobrecostos, condiciones técnicas), riesgos de mercado (insuficientes ventas, por ejemplo), y riesgos propiamente fiduciarios, que deberían reducirse a las obligaciones que sí adquirió la fiduciaria (administrar los recursos, suministrar información con transparencia, cumplir las normas de KCY, etc.). Lo que no parece lógico es exigirles a las sociedades fiduciarias que asuman los riesgos constructivos, de mercado, o de viabilidad técnica. Veremos si el recién expedido Decreto 510 de mayo de 2026 logrará diferenciar los riesgos fiduciarios de los riesgos no fiduciarios: el sector espera claridad para continuar con un esquema que no solo ha brindado seguridad a todos los actores sino que ha sido aplaudido en otras jurisdicciones por ser una innovación jurídica exitosa.