Los nuevos retos de la vivienda turística en Colombia

La explotación económica de inmuebles de uso residencial mediante esquemas de arrendamiento de corta estancia se ha consolidado como un componente relevante de la economía global. Este fenómeno ha generado transformaciones sustanciales en las dinámicas urbanas y, particularmente, en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, los cuales han debido adaptarse a la creciente demanda derivada del turismo y de los flujos temporales de visitantes. Colombia no ha sido ajena a esta tendencia, pues, de acuerdo con cifras de Asohost, esta actividad genera un impacto económico anual
estimado en $10,6 billones de pesos, con 70.149 viviendas inscritas en el Registro Nacional de Turismo.

La prestación de servicios de vivienda turística se encuentra regulada principalmente por los Decretos Nacionales 2590 de 2009 y 1074 de 2015 —este último como Decreto Único Reglamentario del sector comercio, industria y turismo—, así como por la Ley 2068 de 2020. Este marco jurídico establece las condiciones legales y administrativas aplicables a los operadores y prestadores del servicio, dentro de las cuales se encuentra la obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) como requisito habilitante para el desarrollo de la actividad.

En este contexto, el 2 de diciembre de 2025 el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo publicó un proyecto de decreto “por el cual se sustituye parcialmente el Título 4 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, en relación con el Registro Nacional de Turismo y las obligaciones de los operadores de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos”. Este proyecto de Decreto propone, entre otros aspectos, un incremento en los requisitos exigibles para la inscripción y renovación en el RNT.

En lo que respecta específicamente a la vivienda turística, el proyecto introduce exigencias adicionales, entre las cuales se destacan las siguientes: (i) cuando el se preste en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá aportarse el reglamento de propiedad horizontal en el que se autorice de manera expresa la actividad; y (ii) en los eventos en que el prestador ostente la tenencia del
inmueble en calidad de arrendatario, será necesario aportar una autorización expresa del propietario para la prestación del servicio, junto con la información completa de este último a través de la plataforma de inscripción o renovación del RNT. Adicionalmente, se dispone que el RNT de cada vivienda turística deberá figurar a nombre del propietario de cada inmueble.

Conviene destacar que, en contraste con la modificación que se pretende introducir en el proyecto de Decreto la regulación vigente contenida en el Decreto Nacional 1074 de 2015, el cumplimiento del requisito relacionado con la habilitación de la actividad en el marco del régimen de propiedad horizontal se satisface únicamente mediante una declaración del prestador donde se afirme que el reglamento permite la prestación del servicio. En consecuencia, al introducir el requisito de aportar el documento del reglamento de propiedad horizontal, surgen interrogantes en torno al alcance del control adicional que se pretende introducir con el proyecto normativo, particularmente frente a las competencias del Ministerio de Turismo para pronunciarse sobre el contenido de los reglamentos de propiedad horizontal de cada copropiedad a la luz de la Ley 675 de 2001, que no se encuentran definidas o delimitadas dentro del proyecto de Decreto, lo cual podría generar escenarios de
inseguridad jurídica para quienes buscan desarrollar la actividad de manera formal y conforme a la ley.

De igual forma, la exigencia de que el RNT se encuentre vinculado exclusivamente al propietario del inmueble, sumada a la necesidad de contar con una autorización expresa a favor de los arrendatarios que presten el servicio, no parece armonizar plenamente con las dinámicas actuales del sector, que, según datos de Asohost, se encuentra compuesto mayoritariamente por mujeres cabeza de hogar, personas pensionadas, propietarios con uno o dos inmuebles, y familias que dependen parcial o
totalmente de esta actividad, sin la capacidad administrativa para atender los requerimientos exigidos en este proyecto normativo.

Esta situación resulta especialmente relevante en el ámbito de la propiedad horizontal, donde la exigencia de una habilitación expresa en el reglamento ya hace las veces de manifestación del consentimiento por parte de los copropietarios en todas sus partes, de modo que imponer requisitos adicionales podría traducirse en barreras administrativas que afecten la agilidad en los procesos de inscripción o renovación del RNT.

En este sentido, las disposiciones que emanen del Gobierno Nacional, más allá de robustecer requisitos en la búsqueda de mayor formalización de la vivienda turística, deben articularse de manera compaginada con las dinámicas del sector, a fin de incentivar su desarrollo sostenible y avanzar hacia un esquema regulatorio equilibrado y objetivo, capaz de responder de manera eficaz a las necesidades y demandas crecientes de este importante sector de la economía del país.