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El mercado de vivienda colombiano vive uno de los ciclos más volátiles en décadas: el PIB de la construcción decreció en 7,5% en 2025, y el Banco de la República bajó su tasa de 13% a 9,25% en un año para luego subirla a 12%. A esto se suma el relevo presidencial de agosto de 2026, que abre interrogantes sobre subsidios, tasas e inversión. A continuación, respondo a algunas de esas preguntas.
¿Por qué bajó la construcción de vivienda entre 2023 y 2025?
El deterioro se debe a la suma de varios factores: el alza de tasas del Banco de la República a 13% para contener la inflación, que encareció el crédito; el agotamiento de los cupos de Mi Casa Ya, con suspensión de postulaciones desde diciembre de 2024; y costos de construcción que subieron por encima de la inflación. Esto golpeó sobre todo a la VIS, que representa cerca del 70% de las unidades vendidas, por lo que su caída arrastra al sector. El resultado: el PIB de la construcción llegó a 7,5% en 2025, su peor cifra desde pandemia.
¿Qué pasó con los subsidios de vivienda?
Mi Casa Ya sigue sin asignar cupos en 2026 por falta de presupuesto; el peso se trasladó a cajas de compensación y programas territoriales. El Fna empezó a financiar hasta el 100% del valor de la vivienda, sin cuota inicial.
¿Cómo han evolucionado las tasas de crédito?
Tras bajar a 9,25% en 2025, el Banco de la República subió la tasa a 12% en 2026. Las tasas hipotecarias efectivas rondan hoy en el 14% anual. La financiación del Fna sin cuota inicial compensa ese encarecimiento y facilita el acceso, aunque también eleva el endeudamiento justo cuando el crédito está más caro.
¿Qué se espera del nuevo gobierno?
El nuevo gobierno tiene una agenda promercado, con una deuda cercana al 52,7% del PIB que limita el margen fiscal. Para vivienda, el nuevo gobierno propone "La Casa Milagro", que reemplazaría a Mi Casa Ya combinando subsidios, crédito y apoyos del Fna, cajas y banca, con la meta de construir más de un millón de viviendas bajo "País de Propietarios". El alza de tasas, que ha golpeado sobre todo al No VIS, hace que bajarlas sea casi una condición para esa meta, aunque el presupuesto sigue en discusión con Hacienda, y el terremoto del 10 de agosto en Chocó, con daños graves en el Eje Cafetero y el Valle del Cauca, le restó recursos. Si el Gobierno ejecuta el programa y baja las tasas, es razonable esperar una recuperación hacia 2027-2028; si no, el sector arriesga prolongar el estancamiento.
¿Qué se necesita para que la vivienda impulse el PIB y atraiga más inversión?
La inversión total del país cayó a 16% del PIB en 2026, su nivel más bajo en 60 años. Para que la vivienda vuelva a ser motor del PIB se necesitan tasas más bajas, subsidios con presupuesto asegurado y seguridad jurídica en vivienda social.
El sector parece estar en un punto de inflexión más que en una recuperación consolidada. Las ventas repuntan, pero la producción real sigue rezagada. Se considera que lo que falta por resolver es la ejecución del presupuesto de "La Casa Milagro", los topes VIS y el margen fiscal tras el terremoto. De eso dependerá si la vivienda vuelve a ser motor de crecimiento.
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