• Santiago Diaz Gamboa sdiaz@larepublica.com.co

martes, 6 de septiembre de 2022

El contrato de arrendamiento será el punto de partida para llevar a cabo este ejercicio, en el cual se pactarán los plazos y tiempos

Al momento de iniciar un nuevo negocio, hay varios puntos que los emprendedores deben tener en cuenta para el éxito de sus empresas emergentes. Por ejemplo, la ubicación de un local es un paso fundamental para llevar a cabo este ejercicio, sin embargo, en muchos casos no se tiene en el radar los aspectos legales clave para arrendar un establecimiento con fines comerciales.

Si el objetivo de los emprendedores es trasladar su negocio a un nuevo local o contar con uno por primera vez, lo primero que se debe poner sobre la mesa es un contrato de arrendamiento de local comercial, el cual deberá ser firmado de forma escrita y donde quedarán estipulados todos los detalles para que en el futuro no se presenten dudas sobre los derechos y deberes tanto del propietario como del arrendatario.

Este contrato deberá contar con varios puntos que son imperativos para el arrendamiento como el objeto, el régimen de propiedad horizontal, el canon de arrendamiento y sus reajustes, vigencia, entrega del inmueble, reparaciones, servicios públicos, destinación, restitución, renuncia, incumplimiento, entre otros.

A pesar de que estos puntos deberán ser pactados en el documento, antes de arrendar un local, el arrendatario deberá cerciorarse que ese establecimiento cuente con los elementos adecuados, así como con las normas establecidas al día para llevar a cabo su negocio, según explicó José Sebastián Cáceres, socio fundador de Altano Consultores de Negocio.

“Se deberá verificar que el uso que tiene el inmueble si corresponda con los fines que se pretenden desarrollar. Como primera medida, el emprendedor debe estar seguro que la noma urbana le permite desarrollar esa actividad”, anotó.

Una vez superado este paso, dijo, lo que sigue en el proceso es la verificación de lo que exige el contrato, haciendo hincapié en el precio y el plazo, pues estos dos factores determinarán la acreditación del espacio debido a la clientela que pueda generarse por cuenta del negocio.

“Después de llevar un tiempo en ese espacio la ley le va a otorgar una protección al empresario por el tema de los clientes. Y aunque esto es inminente, es importante que antes de que esto suceda, en el contrato sea muy claro especificar los tiempos de arriendo y las condiciones del lugar”, añadió.

Uno de los principales elementos a subrayar en estos casos de arrendamiento son los derechos que tienen los arrendatarios sobre el inmueble, destacando el derecho de renovación, el cual está establecido en el artículo 518 el Código de Comercio.

De acuerdo con la norma, en este caso, el empresario que haya ocupado el inmueble por no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento comercial, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo.

No obstante, existen casos en los cuales la renovación podría declinarse. Un ejemplo de ello sería el incumplimiento del contrato suscrito previamente, o en caso que el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviese el arrendatario. “Es importante que en el contrato también se tracen las hojas de ruta respecto a la renovación del inmueble, teniendo en cuenta la naturaleza del negocio del arrendatario”, señaló Cáceres.

Aunque es recomendable que estos puntos estén pactados por escrito, en la renovación, de acuerdo con el artículo 519 del Código de Comercio, las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

En cuanto a los deberes del propietario, según el artículo 521 de la normativa comercial, en el caso que un local sea reparado, reconstruido o sea parte de una nueva edificación, el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento.

En este caso, el propietario deberá informar al arrendatario, con al menos 60 días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá avisar su salida con no menos de 30 días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Por otra parte, de acuerdo con el artículo 522 del Código, si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según la estimación de peritos.

“Es usual que los propietarios permitan hacer adecuaciones en sus establecimientos, aunque el riesgo comercial es del arrendatario. No son aspectos que vayan a reconocerse por parte del arrendador porque son mejoras que competen al arrendatario”, concluyó Cáceres.