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Juan Miguel Luna Ricaurte miércoles, 10 de abril de 2013

En sentencia de diciembre 19 de 2012, el Consejo de Estado expuso las características de la prórroga y revalidación de licencias urbanísticas, facultando a la administración para revisar las condiciones de legalidad de éstas cuando son objeto de revalidación.

Es importante recordar que las licencias urbanísticas (ya sean de construcción, urbanismo o parcelación, entre otras), son expedidas con un tiempo determinado, característica de su naturaleza provisional.

Con el fin de distinguir entre prórroga y revalidación, vale la pena analizar cada una de ellas por separado.

La prórroga es aquella solicitud que recae sobre las licencias urbanísticas y que puede solicitarse únicamente dentro de su periodo de vigencia. En este sentido, la norma es clara en determinar que dicha solicitud deberá ser formulada dentro de los 30 días calendario previos al vencimiento de la respectiva licencia.

No solicitar la prórroga, conforme los requisitos dispuestos para ello, dentro del término establecido por la norma, conlleva a la pérdida de fuerza ejecutoria del acto que contiene la licencia, y por tanto este perdería validez.

Por su parte, las revalidaciones están concebidas como el proceso por medio del cual, expirada la vigencia de la licencia, la autoridad competente queda facultada para aprobar otro acto administrativo; es decir, una nueva licencia. Esto con el fin de que se concluyan las obras que se iniciaron en virtud de la licencia vencida. La solicitud será procedente siempre que el solicitante no deje transcurrir un término mayor a 2 meses desde el vencimiento de la licencia. Lo anterior implica que la nueva solicitud se acogerá a las normas urbanísticas vigentes al momento de ser realizada, que pueden ser distintas a las aplicadas en la licencia que expiró.

La norma vigente establece que el inmueble sobre el cual se solicite la revalidación debe encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:

(i) Para las licencias de urbanismo o parcelación, las obras de urbanización o parcelación deben estar ejecutadas en un 50 %.

(ii) Para el caso de las licencias de construcción por unidades independientes estructuralmente, que al menos la mitad de las unidades autorizadas a construir cuenten, como mínimo, con el 50 % de la estructura portante, o el elemento que haga sus veces.

(iii) Tratándose de licencias de construcción de una edificación independiente estructuralmente, se debe haber construido por lo menos el 50 % de la estructura portante, o el elemento que haga sus veces.

Es preciso señalar que la solicitud de revalidación será resuelta basándose en las normas con las que se expidió la licencia inicial, así como con el mismo término de vigencia para su ejecución.

En adición a lo anterior, el Consejo de Estado, en la decisión antes mencionada, estableció que, en el proceso de expedición de este nuevo acto, la administración se encuentra facultada para revisar las condiciones de legalidad de las licencias objeto de revalidación.

Entonces, la prórroga deberá entenderse como una extensión de la vigencia de la licencia, lo cual difiere con la revalidación, que implica la expedición de un nuevo acto, momento en el cual la administración podrá examinar las condiciones de legalidad de la expedición del primero. Esta facultad a que hace referencia el Consejo de Estado deja una reflexión importante; los derechos conferidos por las licencias urbanísticas, al fundamentarse en las normas que regulan el ordenamiento territorial y el uso del suelo, y por ende directamente vinculadas con el interés general, no son irreversibles y mucho menos incondicionales.

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