¿Qué puede hacer legalmente si dañan su vivienda en conjunto de propiedad horizontal?

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Uno de los mayores retos al adquirir una vivienda en propiedad horizontal, si no el principal, es la convivencia con los demás copropietarios. Vecinos ruidosos, daños a inmuebles ajenos o el uso inadecuado de las zonas comunes son apenas algunos de los problemas a los que muchos se enfrentan.

Pero uno de los más frecuentes es el daño a la propiedad de un vecino, ocasionado muchas veces por un copropietario o por sus visitantes. Esto no solo incluye afectaciones a fachadas o rayones en las puertas, sino también daños a vehículos en los parqueaderos. Así que, si usted vive en una propiedad horizontal o ya ha sufrido alguno de estos daños, en Asuntos Legales le contamos qué puede hacer cuando afectan sus bienes dentro del conjunto o edificio.

Según Leonardo Leal Ahumada, abogado y especialista en derecho comercial de la Universidad del Rosario, todo depende de si se trata de un bien común de la copropiedad o de una pertenencia de propiedad privada. “En el caso de un automóvil, si el parqueadero es de la copropiedad y el daño se produce por el hurto de una parte del vehículo o por negligencia de la administración, y no es posible identificar al responsable, es la gerencia de la copropiedad quien debe asumir la reparación. Ahora bien, si el parqueadero es privado, en primera instancia debe responder quien causó el daño”, aseguró Leal Ahumada.

¿Qué proceso debe seguir?

Juan Diego Guzmán Botero, socio de Galo Estudio Legal, explicó que el primer paso, cuando el responsable también es un residente, consiste en informar de inmediato a la administración para que registre el incidente y active la revisión del caso ante el Comité de Convivencia. Una vez el comité asuma la situación, deberá adelantar la investigación, determinar responsabilidades y aplicar las sanciones o medidas de reparación correspondientes.

No obstante, si se concluye que la copropiedad incurrió en una omisión en su deber de vigilancia, el afectado podrá presentar una reclamación directa ante la administración. En caso de que esta no prospere, el siguiente paso será acudir a la vía judicial.

¿Y si no responde?

Leal sostuvo que, en este tipo de pleitos, es común que las administraciones de propiedades horizontales no se hagan cargo de los daños a bienes materiales, argumentando falta de presupuesto.

“Se agotaría primero la citación al Comité de Convivencia de la propiedad horizontal. Si esto no resulta, existen otros mecanismos alternativos de solución de controversias, como la conciliación. Y, si definitivamente no es posible llegar a un acuerdo voluntario, lo procedente es presentar una demanda por responsabilidad civil extracontractual”, explicó el experto en derecho.

Ahora bien, ¿la póliza de seguro de la copropiedad cubre daños a bienes privados, como vehículos o fachadas? Leal afirmó que, según la Ley 675 de 2001, las copropiedades están obligadas a constituir pólizas de seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes. Sin embargo, recomendó también adquirir pólizas adicionales que protejan bienes de uso común e incluso algunas unidades de propiedad privada, como la sustracción con violencia o daños a la fachada.

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El experto explicó que, “en general, las copropiedades comerciales contratan pólizas que cubren todo tipo de riesgos, mientras que las propiedades horizontales destinadas a vivienda suelen limitarse a las pólizas obligatorias, exponiéndose a tener que responder directamente por los daños”.

Guzmán insistió en que, si desde el inicio no hay cooperación ni solución al daño, lo más recomendable es acudir directamente a la vía judicial para reclamar la indemnización correspondiente, “ya sea contra el responsable directo del daño o, en su caso, contra la copropiedad”.

En pocas palabras, si un vecino, un visitante o incluso la administración dañan sus bienes, no se quede de brazos cruzados. Primero intente solucionar el problema dentro de la propiedad, pero si no funciona, recuerde que tiene derecho a reclamar legalmente la reparación de los daños.