Por ser un vecino ruidoso, la multa puede ser de entre $2,8 millones y $22 millones

¿Alguna vez le ha pasado que su sueño de media noche se ve interrumpido por el resonar de las paredes con la música que puso su vecino? ¿O se ha visto afectado por quienes viven en su conjunto y no cumplen las normas de convivencia, tirando la basura en los sitios que no están dispuestos o dejando las heces de sus mascotas en las zonas verdes y compartidas?

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De ser así y de haberse preguntado qué puede hacer más allá de interponer una queja con la administración del conjunto, quédese porque acá le contamos cuáles son las instancias legales a las que puede recurrir. Si por el contrario, usted es el vecino que le gusta poner sus canciones favoritas a todo volumen, le explicamos a qué sanciones podría enfrentarse.

En primer lugar, es importante que tenga en cuenta que la normativa que regula la convivencia al interior de los conjuntos de propiedad horizontal está dispuesta en tres fuentes: Ley 675 de 2001, Ley de Propiedad Horizontal; Ley 1801 de 2006, Código Nacional de Seguridad y Convicencia Ciudadana; y Ley 2450 de 2025, conocida como Ley Antiruido.

En ellas, las personas se acogen a una serie de reglas que “buscan la sana convivencia entre propietarios y arrendatarios con sus vecinos, así como con las personas que manejan la propiedad horizontal, tales como administradores, personal de vigilancia y aseo, entre otros”, explicó Leonardo Leal, secretario ejecutivo del Colegio de Abogados Rosaristas.

¿Qué pasa si hay un problema?

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En caso que uno de los copropietarios se vea afectado por acciones de otro, lo primero que debe hacer es agotar la vía de queja ante la administración del conjunto. “Esta podrá instar al copropietario que está incomodando a sus vecinos a tomar acciones de mejora, o a solicitar la apertura del comité de convivencia para buscar una solución rápida y pacífica al conflicto”, señaló Juan Diego Guzmán, socio de Galo Estudio Legal.

Si el problema persiste, por ejemplo en caso de ruido, lo procedente es presentar una querella ante la alcaldía de la localidad de residencia. Esta entidad, de la mano de la Policía del cuadrante, deberá aplicar los mecanismos previstos en la ley para que ese copropietario cese el ruido.

En ese proceso policial, “en cumplimiento del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, también se podrá solicitar la remoción de las fuentes de ruido y la imposición de las sanciones pertinentes al copropietario ruidoso”, agregó Guzmán.

¿Y si el conflicto persiste?

Agotados estos dos mecanismos sin lograr la resolución del problema, el vecino afectado podría recurrir a diferentes acciones legales, dependiendo del daño generado. “Por ejemplo, si ya hay ataques contra su integridad o amenazas, se puede interponer la correspondiente denuncia penal con todo lo que implica; si hay daños materiales, digamos un par de tejas o vidrios rotos, se podría interponer la correspondiente demanda civil; o si hay afectaciones psicológicas, se podría interponer demanda por responsabilidad civil extracontractual”, aseguró Leal.

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No obstante, antes de llegar hasta esas instancias, Guzmán recomendó primero “por celeridad y especialidad, activar los mecanismos policivos para la resolución de los conflictos ante el inspector de Policía”.

¿Sancionarían a ese vecino?

Las sanciones que podría enfrentar el vecino que esté incumpliendo la normativa dependería del punto legal al que el copropietario afectado haya llegado.

Por ejemplo, si el conflicto permaneció dentro del conjunto residencial, la administración estaría facultada para imponer multas económicas que “no podrán ser superiores, cada una, a dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales (cuota de administración), a cargo del infractor, a la fecha de su imposición. Y, sumadas, no podrán exceder de diez veces este mismo monto”, dijo Guzmán.

Por otro lado, por inconvenientes generados por exceso de ruido, se aplicarían “sanciones económicas previstas en la Ley 2450 de 2025, Ley antiruido, que a su vez modifica lo previsto en por la Ley 1801 de 2016”, advirtió Leal.

Específicamente, el artículo 180 señala que la gradualidad “depende del comportamiento realizado, según la cual varía el monto de la multa. Así mismo, la desobediencia, resistencia, desacato, o reiteración del comportamiento contrario a la convivencia, incrementará el valor de la multa, sin perjuicio de los intereses causados y el costo del cobro coactivo”.

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Esta normativa clasifica las sanciones en cuatro categorías que obedecen a la gravedad del daño: tipo uno, por dos smlmv, equivalentes a $2,8 millones; tipo dos, por cuatro smlmv, equivalentes a más de $5,6 millones; tipo tres, por ocho smlmv, que alcanzan los $11,8 millones; y tipo cuatro, con 16 smlmv, que resultarían en poco más de $22,7 millones.

¿Podían sacarlo de su conjunto?

Ahora bien, sobre si el vecino que está afectando a otros podría ser retirado de su vivienda, Guzmán aseguró que “si el copropietario ostenta la calidad de dueño del inmueble, la legislación vigente no contempla facultades para generar su expulsión o venta forzada por incumplimiento reiterado de las disposiciones de convivencia”.

Por el contrario, de ser inquilino, resultaría valioso revisar el contrato de arrendamiento y verificar si este hecho está consignado como causal de terminación. Leal opinó, incluso, que es prudente incluirlo como una.

Antecedentes

El artículo 7 de la Ley 1801 de 2006, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, señala algunos de los fines esenciales de las normas de conviviencia en conjuntos: garantía del ejercicio de los derechos y libertades, cumplimiento de los deberes contenidos en la Constitución, respeto y aceptación por las diferencias, resolución pacífica de desacuerdes que afecten la convivencia, convergencia pacífica de intereses personales y prevalencia de valores.