¿Quién asume el pago de la hipoteca de un bien si uno de los copropietarios muere?

Una de las preguntas que surge a la hora de celebrar un contrato de copropiedad es ¿qué sucede si uno de las dos personas fallece?, una cuestión que adquiere mayor relevancia si el bien está gravado con un derecho de garantía de hipoteca.

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Si quiere saber la respuesta, quédese porque hoy le contamos cuál es el procedimiento a seguir si le pasa esta situación.

Lo primero que debe saber es que los derechos de dominio del copropietario fallecido, al igual que el resto de su patrimonio, son determinados y entregados en el proceso de sucesión. “Esto implica que el sobreviviente no adquiere automáticamente la totalidad del bien, sino que pasa a compartir la copropiedad con los herederos del causante”, explicó Andrés Felipe Velásquez, socio Velásquez Osorio Abogados.

¿Qué pasa con la hipoteca?

Ahora bien, la responsabilidad de asumir el restante de la hipoteca depende de algunos factores, especialmente de los titulares del contrato.

Daniel Prada Mancilla, abogado corporativo de Legal Counsel, explicó que un copropietario de un inmueble únicamente será responsable por la deuda, si figura expresamente como deudor o codeudor en el contrato de crédito. “Si un copropietario ostenta 50% de un bien y el otro 50%, pertenece a quien contrató el crédito hipotecario; al fallecer este último, la obligación crediticia se transfiere a sus herederos como parte de la masa sucesoral”, aseguró Prada.

Este punto se ve reforzado, pues “la Corte Suprema de Justicia, en Sentencia SC-3044 de 2018 ha reiterado que la hipoteca es un derecho real de garantía que grava el bien, independientemente de los cambios de titularidad”, agregó Velásquez.

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No obstante, durante el proceso, se pueden presentar dos casos excepcionales que liberen a los sucesores de cancelar la deuda restante de la hipoteca: el primero, que repudien la herencia y no quieran recibirla; y el segundo, que la reciban con beneficio de inventario, caso en el que podrían quedar exonerados de pagar los pendientes económicos del fallecido.

A su vez, si la obligación con el banco no es atendida oportunamente, la entidad financiera estaría habilitada para iniciar un proceso de ejecución forzosa hipotecaria sobre la totalidad del inmueble. “En tal caso, se comprometería también la participación del copropietario no deudor, en tanto el bien en su conjunto constituye la garantía del crédito”, advirtió Prada.

¿Qué pasa con el contrato?

En lo que respecta al contrato de la hipoteca, si bien no resulta necesario suscribir uno nuevo, si los herederos del copropietario fallecido deciden continuar con el pago, “lo más aconsejable es que el nuevo copropietario se acerque al banco y valide la suscripción de un nuevo acuerdo, con el fin de establecerlo, mediante un acto jurídico expreso”, aseguró Prada.

Si el copropietario vivo ya figura como deudor o codeudor en el contrato de crédito, entonces no será requerido que se disponga uno nuevo, toda vez que ya ostenta la calidad de obligado directo ante el banco.

Sobre esto, Velásquez también señaló que “solo sería necesario un nuevo contrato en caso de que se acuerde con el banco una novación, por ejemplo, para que el otro copropietario (el no fallecido) asuma la totalidad de la deuda y libere a los herederos”.

¿Qué pasa con las escrituras?

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El último punto a saber es que la titularidad del bien no queda exclusivamente a nombre del copropietario sobreviviente y la participación del propietario fallecido permanecerá registrada a su nombre, hasta que se efectúe y se concluya todo el proceso de sucesión, ya sea por medio de notaría o judicial.

Para ello, los herederos “deben inscribir su derecho en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos tan pronto se liquide la sucesión (artículo 756 del Código Civil y artículo 2.2.6.14.1.1 del Decreto 1069 de 2015). Esto porque aunque el copropietario sobreviviente pueda conservar la posesión material, jurídicamente esta se entiende compartida con los herederos”, explicó Velásquez.

“Solo a partir de dicho registro, los herederos pasarán a figurar como nuevos titulares del derecho de dominio respecto de la parte que pertenecía al causante, en virtud del principio de tradición consagrado en la legislación civil colombiana”, agregó Prada.

Antecedentes

La ejecución forzosa de un bien se refiere a un conjunto de procedimientos legales, por medio de los cuales la ley obliga a una persona a cumplir una sentencia judicial, en caso de que no lo haya hecho voluntariamente. Este proceso inicia con el incumplimiento de cualquier obligación, en este caso crediticia; continúa con una solicitud de ejecución y embargo que puede provenir del banco o de otra persona; y, finalmente, puede resultar en el remate del predio.