¿Cuánto puede subir el arriendo de un local comercial en Colombia? Todo lo que necesita saber en 2026

Uno de los temas que más confusión genera entre arrendadores y arrendatarios de locales comerciales en Colombia es el incremento del canon. ¿Existe un límite legal? ¿Obliga el IPC? ¿Qué ocurre si el contrato no dice nada? La respuesta es clara: en Colombia no existe una ley que establezca cuánto puede subir el arriendo de un local comercial.

A diferencia de la vivienda urbana —regulada por la Ley 820 de 2003, que limita el aumento anual con base en el IPC— el arrendamiento comercial no tiene un tope legal. Esa norma aplica exclusivamente a vivienda y no a inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de servicios.

En materia comercial, lo que determina el incremento es, en primer lugar, el contrato y, en segundo lugar, la decisión de un juez si no hay acuerdo. Así, si el contrato permite un aumento del 5%, del 10%, del IPC o del IPC más algunos puntos, eso es lo que rige. Incluso podría pactarse que no haya incremento durante la vigencia. Todo depende de lo acordado.

El Código de Comercio, en sus artículos 518 a 524, regula el arrendamiento de establecimientos de comercio, pero guarda silencio frente al canon y su incremento. El Código Civil tampoco fija límites. En este punto, el legislador optó por privilegiar la autonomía de la voluntad en este tipo de contratos.

Por eso, el contrato se convierte en la regla central. Si establece un incremento anual ligado al IPC certificado por el DANE, ese será obligatorio. Si fija un porcentaje determinado, también. El artículo 1602 del Código Civil es claro: el contrato legalmente celebrado es ley para las partes. Ninguna puede modificarlo unilateralmente.

El problema surge cuando el contrato no regula el incremento. Si guarda silencio, el arrendatario no está obligado a pagar aumentos durante su vigencia. En ese caso, el arrendador deberá esperar la renovación para proponer un nuevo canon. Si no hay acuerdo, cualquiera puede acudir a la justicia para que un juez lo fije.

En la renovación opera el artículo 519 del Código de Comercio: las diferencias se resuelven por el procedimiento verbal con intervención de peritos. En un proceso de regulación de canon, el juez escucha a las partes y designa expertos que valoran el inmueble según ubicación, características y condiciones del mercado. Con base en ese dictamen, se fija el nuevo valor.

Se trata de un mecanismo legítimo, pero implica costos, tiempo e incertidumbre. Por eso, la prevención contractual resulta decisiva.

Para arrendadores, fijar un porcentaje rígido puede ser riesgoso si la inflación o la valorización del sector cambian de forma significativa. Vincular el incremento al IPC u otro índice objetivo permite que el canon se ajuste a la realidad económica. Para arrendatarios, la recomendación es negociar con información: conocer los valores de mercado de locales similares y pactar reglas claras de ajuste o revisión periódica.

En 2026, la pregunta sigue teniendo la misma respuesta: el arriendo de un local comercial puede subir lo que diga el contrato. Si nada se pactó, el aumento dependerá de lo que se acuerde en la renovación o de lo que determine un juez.

El régimen colombiano privilegia la libertad contractual y traslada a las partes la responsabilidad de definir las reglas del juego. En el arrendamiento de locales comerciales, el incremento del canon no está predeterminado por la ley, sino por lo que se negocia, se pacta y se deja por escrito. Allí, y no en otro lugar, se fija el verdadero límite. Si usted tiene o toma un local comercial en alquiler, tome nota o guarde este contenido, seguro le será de utilidad.