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Melissa Castro - melissa.castro@garrigues.com jueves, 12 de marzo de 2020

La expedición del Código Nacional de Policía (CNP), sin duda, fortaleció la función de policía en cabeza de las administraciones locales y, con ello, al control urbano que éstas ejercen. En ese contexto, y con el fin de evitar la imposición de infracciones urbanísticas que pueden dar lugar, inclusive, al cierre de un establecimiento de comercio, se impone a los comerciantes conocer sus obligaciones frente al cumplimiento de normas sobre usos del suelo.

¿Qué obligaciones tienen los comerciantes en relación con el cumplimiento de normas sobre usos del suelo?
De acuerdo con el artículo 87 del Código Nacional de Polícia, el ejercicio de cualquier actividad económica requiere cumplir, previo a su iniciación “las normas referentes al uso del suelo, destinación o finalidad para la que fue construida la edificación y su ubicación”.
Esto indica que los propietarios de establecimientos de comercio, son los destinatarios de la obligación de cumplir con las normas sobre usos del suelo autorizados para la edificación en la cual funcionarán.

¿Qué instrumento define cuál es el uso del suelo permitido para un inmueble?
Aunque equivocadamente se cree que el denominado “concepto sobre uso del suelo” es el instrumento que da certeza sobre cuál es el uso autorizado a un inmueble, lo cierto es que, dicho concepto es un documento no vinculante que solo da cuenta de cuales son los potenciales usos del suelo permitidos en las normas generales contenidas en los planes de ordenamiento territorial.
De acuerdo con la Ley, la licencia de construcción es el único instrumento que indica con certeza el uso autorizado a una edificación, local o inmueble destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio.

¿Quiénes pueden obtener las licencias de construcción antes mencionadas?
De acuerdo con el Decreto 1077 de 2015, solo pueden ser titulares de licencias de construcción los propietarios, ufructuarios, los poseedores, o los fideicomitentes de inmuebles.

¿De quién es, entonces, la obligación de cumplir las normas sobre usos del suelo en un establecimiento de comercio?
De cara a la operación de un establecimiento de comercio, la obligación de obtener las licencias de construcción en las cuales se autorice el uso correspondiente a la actividad económica es compartida entre el propietario del inmueble y el comerciante en desarrollo de su actividad económica.
El propietario del inmueble tiene la obligación de garantizar que la edificación haya sido construida con base en una licencia de construcción expedida legalmente.

Por su parte, el comerciante propietario de un establecimiento de comercio tiene que garantizar que su actividad comercial no se contraponga a las normas sobre usos del suelo, ni al uso del suelo autorizado en la licencia de construcción del inmueble, edificio o local.

Ello conlleva la necesidad de exigir contractualmente al propietario del inmueble - en caso de que éste sea distinto al comerciante - la obtención, adecuación, o modificación de las licencias de construcción del inmueble, de forma que quede claro que la actividad económica que se pretende desarrollar se encuentra autorizada en la licencia.

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