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Silvia Avendaño Parada sábado, 5 de diciembre de 2015

¿Qué es un patrimonio autónomo o fideicomiso?

Es un conjunto de bienes que se constituye mediante un acuerdo de voluntades denominado contrato de fiducia mercantil, en el que el constituyente puede o no transferir a favor del fideicomiso la propiedad de tales bienes para ser administrados por una sociedad fiduciaria. Lo anterior con el objeto de cumplir una finalidad específica conforme las instrucciones dadas por el constituyente en el contrato o en documento separado. 

¿Qué funciones tiene el fideicomiso en el desarrollo de proyectos inmobiliarios?

Existen las siguientes modalidades: 

(i) Fideicomisos inmobiliarios de administración y pagos: el fideicomitente transfiere el lote de terreno para que la sociedad fiduciaria administre el proyecto, efectúe pagos asociados a su desarrollo con recursos suministrados por el fideicomitente, y transfiera las unidades construidas a los beneficiarios con quienes el fideicomitente o fideicomiso haya suscrito promesas de compraventa. 

(ii) Fideicomisos inmobiliarios de tesorería: el fideicomitente transfiere dinero en efectivo al fideicomiso para que la sociedad fiduciaria los invierta y administre, siempre destinándolos a la ejecución del proyecto.

(iii) Fideicomisos inmobiliarios de preventas: los compradores se vinculan comprometiéndose a entregar recursos a la fiduciaria para que los administre e invierta, mientras el desarrollador cumple con las condiciones de viabilidad para la construcción del proyecto. 

¿Quiénes intervienen en la celebración de un contrato de fiducia?

Intervienen el constituyente, denominado fideicomitente; la sociedad fiduciaria, quien tendrá la administración del fideicomiso; y la persona designada por el fideicomitente como beneficiario.

El fideicomitente puede estar conformado por una pluralidad de personas que cumplen diferentes roles, como el fideicomitente tradente (transfiere el derecho de dominio del inmueble para el desarrollo del proyecto), el fideicomitente gerente y el fideicomitente constructor. 

Los beneficiarios del fideicomiso podrán ser los mismos fideicomitentes o terceros que se vinculan y son designados para recibir un beneficio fiduciario consistente en la transferencia de inmuebles construidos o recursos. 

¿Qué diferencia hay entre encargo fiduciario y fideicomiso?

Se utilizan indistintamente; sin embargo, son figuras legales diferentes. En el encargo fiduciario el constituyente no transfiere la propiedad de los bienes, mientras que en el patrimonio autónomo sí hay una efectiva transferencia del derecho de dominio de los bienes. 

En los fideicomisos, los bienes que se transfieren serán de su propiedad y no hacen parte del patrimonio, del constituyente, ni de la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso. Por tanto, posibles acciones de embargos, remates, etc. que se dirijan contra el constituyente o la sociedad fiduciaria no afectan tales bienes. 

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