El mercado inmobiliario colombiano viene innovando en el desarrollo de una clase de activo que nuestra regulación aún no parece haber previsto. Se trata del modelo Multifamily, una forma de vivienda en arriendo que ha ganado terreno en ciudades como Bogotá y Medellín y que plantea una pregunta relevante: ¿está nuestra regulación preparada para un mercado de arriendo más institucionalizado, o por el contrario seguimos regulando un mercado que ya cambió?
En esencia, el modelo Multifamily consiste en proyectos de vivienda en los cuales la totalidad del activo inmobiliario es desarrollada, operada y administrada por un único propietario u operador. A diferencia del esquema tradicional de arrendamiento —históricamente dominado por propietarios individuales— el Multifamily funciona como una operación integral: el mismo actor desarrolla el edificio, administra los apartamentos y gestiona la experiencia residencial de los arrendatarios.
Este enfoque permite integrar servicios, zonas comunes y esquemas de administración profesional que transforman el arrendamiento en una experiencia residencial estructurada. Así, el arriendo deja de ser una relación contractual entre dos particulares y pasa a convertirse en un producto inmobiliario gestionado de manera profesional.
Su desarrollo responde a transformaciones estructurales del mercado, la creciente dificultad de acceso a la vivienda en propiedad y la entrada de capital institucional interesado en activos inmobiliarios de renta estable. En otros mercados de la región y del mundo, el Multifamily ya constituye una categoría madura dentro de los portafolios de inversión inmobiliaria.
Sin embargo, el desarrollo de este modelo en Colombia enfrenta un desafío regulatorio importante. El marco jurídico del arrendamiento de vivienda urbana—principalmente la Ley 820 de 2003— no fue concebido para estructuras institucionales de propiedad ni para esquemas de operación masiva del arriendo, lo que genera tensiones regulatorias que pueden impactar la viabilidad del modelo. Aspectos como los límites a los incrementos del canon, las reglas de terminación o ciertas restricciones operativas pueden resultar adecuados para proteger al arrendatario en relaciones individuales. Sin embargo, esas mismas reglas pueden generar incertidumbre para operadores institucionales que requieren estabilidad jurídica y predictibilidad en activos diseñados para generar rentas de largo plazo y al mismo tiempo oportunidades de vivienda.
Y es que el rezago es importante. Por ejemplo, la habilitación para arrendar masivamente supone, la presentación del modelo de contrato de arrendamiento que será utilizado y la acreditación de la existencia de un contrato de administración. Esta lógica normativa parte del supuesto de que la actividad de arrendamiento se desarrolla a través de inmobiliarias que actúan como intermediarias, lo que no ocurre en el Multifamily.
Dado el potencial del modelo para ampliar la oferta formal de vivienda en arriendo en mercados internacionales, el Multifamily ha demostrado ser una herramienta eficaz para profesionalizar el mercado del alquiler, aumentar la oferta habitacional y mejorar la calidad de la vivienda disponible, especialmente en contextos urbanos de alta demanda.
El reto consiste, por tanto, en reconocer que se requieren ajustes regulatorios o, al menos, interpretaciones normativas más acordes con la realidad del mercado inmobiliario contemporáneo y poner en marcha actualizaciones normativas.
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