Si usted es constructor y ha pactado precios atados al salario mínimo o a índices de costos, esta columna le interesa. Una sentencia reciente del Tribunal Superior de Bogotá abre un debate que el sector inmobiliario no puede ignorar: ¿hasta dónde llegan las instrucciones de la Superintendencia de Industria y Comercio frente a la libertad contractual?
El pasado 4 de mayo de 2026, la Sala Quinta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Bogotá resolvió un caso entre un consumidor y una constructora, con ocasión del proyecto "Paseo del Bosque II" de Manizales. El demandante reclamaba que la demandada había incrementado unilateralmente el precio de su apartamento en un 6%, pasando de $527.517.000 a $559.168.020. El Tribunal confirmó la sentencia de primera instancia proferida por la SIC y ordenó mantener el precio original.
Ahora bien, lo verdaderamente relevante para el sector no está en el fallo mismo sino en su ratio decidendi. El Tribunal no dijo que los precios determinables estén prohibidos.
Por el contrario, afirmó expresamente que "las cláusulas de reajuste de precio, aun cuando admisibles en abstracto, solamente superan el control de validez cuando incorporan parámetros objetivos, verificables y preestablecidos que sustraigan la cuantificación del ajuste al arbitrio del predisponente". Lo que se reprochó en este caso concreto fue que la cláusula de garantía del precio no fijaba "el parámetro objetivo, la fórmula matemática, el método de cálculo, la fuente de consulta o su tope máximo", dejando al arbitrio exclusivo del constructor la cuantificación del incremento.
En otras palabras, el superior jerárquico de la SIC en materia jurisdiccional reconoce que un precio determinable —atado a fórmulas claras, índices públicos o parámetros técnicos verificables— es perfectamente válido en el derecho del consumo inmobiliario.
Este pronunciamiento merece leerse en diálogo con la Circular Externa No. 004 del 12 de noviembre de 2024, mediante la cual la SIC instruyó que "el consumidor solo estará obligado a pagar el precio que le sea informado en el momento en que este manifieste su voluntad de querer adquirir el bien". La pregunta que surge es inevitable: si el derecho civil colombiano permite pactar precios determinables —siempre que existan elementos objetivos y externos para su cálculo—, ¿puede una circular administrativa restringir esa posibilidad más allá de lo que la ley contempla?
No se trata de desconocer la importante labor de protección al consumidor que ejerce la Superintendencia, sino de reflexionar sobre los límites del instrumento regulatorio frente a la autonomía privada. La ley y la doctrina civil han reconocido históricamente que el precio puede ser determinado o determinable, y que para lo segundo basta que su fijación no dependa de la voluntad exclusiva de una de las partes.
El mensaje del Tribunal es claro: el problema no es que el precio varíe, sino que su variación quede al capricho del constructor. Para el sector, esto abre una ruta: quien diseñe cláusulas de ajuste con fórmulas transparentes, índices públicos y techos verificables, podrá defender la validez de sus contratos con respaldo jurisprudencial.
Tribunal Superior de Bogotá. Sentencia del 4 de mayo de 2026. Radicado 11001-3199-001-2024-31312-01
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