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Tradicionalmente, el registro inmobiliario colombiano ha partido de una relación sencilla: a cada unidad inmobiliaria le corresponde una matrícula en la que se consigna la historia jurídica del respectivo bien raíz. La reciente reglamentación del Derecho Real Accesorio de Superficie (DRS), sin embargo, introduce una figura registral que obliga a revisar esa lógica.
¿Qué es el Derecho Real Accesorio de Superficie?
El DRS permite que una entidad pública propietaria de un bien fiscal o de uso público otorgue a un tercero, denominado superficiario, un derecho para construir y explotar, por su cuenta y riesgo, en un área aprovechable, sin que la entidad pierda la propiedad del inmueble base. Es un derecho de origen contractual, enajenable y oneroso, cuya duración máxima, incluidas las prórrogas, es de 80 años (artículo 284 de la Ley 2294 de 2023).
En términos sencillos, la entidad conserva la propiedad del inmueble, mientras el superficiario puede desarrollar y explotar temporalmente construcciones sobre este.
El DRS se constituye mediante contrato elevado a escritura pública y se inscribe como derecho accesorio en la matrícula del inmueble base. Pero ¿cómo se identifican registralmente las construcciones que surgen de ese derecho? La regulación incorpora una figura adicional: el subfolio inmobiliario.
¿Qué diferencia existe entre una matrícula y un subfolio?
La Ley 1579 de 2012 establece que a cada unidad inmobiliaria se le asigna una matrícula única y define esta como el folio donde se inscriben los actos, contratos y decisiones que afectan un bien raíz (artículos 3 y 8).
El Decreto 1037 de 2026 define el subfolio como un registro derivado y accesorio de la matrícula del inmueble base. Este permite identificar registralmente el área aprovechable y, según el caso, las unidades que conformen las construcciones desarrolladas bajo el DRS, denominadas unidades superficiarias secundarias (artículo 2.2.5.8.1.7 del Decreto 1077 de 2015).
Así, no se abre una nueva matrícula para estas unidades: se habilitan subfolios con identificación propia y manejo registral autónomo, aunque subordinados al DRS que les da origen.
¿Qué implica esa autonomía registral?
La diferencia no es solo formal. En los subfolios pueden inscribirse transmisiones, gravámenes, limitaciones y medidas cautelares sobre las unidades superficiarias, sin trasladarlas a la matrícula del inmueble base. Incluso pueden habilitarse tantos subfolios como unidades se identifiquen (artículo 284 de la Ley 2294 de 2023 y artículos 2.2.5.8.6.9 a 2.2.5.8.6.11 del Decreto 1077 de 2015).
Esta individualización tampoco exige constituir propiedad horizontal: mientras en ese régimen los bienes privados tienen matrículas independientes, aquí operan subfolios accesorios.
La autonomía tiene un límite esencial: es temporal. Extinguido el DRS, cesan los efectos de los subfolios, sus gravámenes, limitaciones y medidas cautelares, y las construcciones se integran al inmueble base.
El DRS rompe así una asociación que parecía natural: que para tener un registro inmobiliario propio debe existir un inmueble independiente. Los subfolios muestran que no siempre es así: permiten una identificación y un manejo registral autónomos, pero temporales, pues nacen con el DRS y desaparecen cuando este termina.
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