¿A dónde puede quejarse por la gestión del administrador de su edificio o conjunto?

En temporada de asambleas de copropietarios se da la situación de que algunos administradores de la propiedad horizontal no cumplen al pie de la letra con sus tareas. Por lo que puede surgir la duda de que en casos de incumplimiento, ¿cuál es la entidad que los vigila? o ¿cuál sería el proceso para quejarse ante un mal funcionamiento?

Lo primero que debe saber es que en Colombia la gestión de los administradores está regida por la ley 675 de 2001 (por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal). Asimismo, la ley ayuda a los copropietarios de la propiedad a que conozcan la manera correcta para proceder ante cualquier situación donde se necesite una veeduría.

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Esteban García Jimeno, Senior Counsel de Holland & Knight, explicó que en Colombia “no existe una entidad única o especializada a la cual se le haya atribuido de manera general la función de inspección, vigilancia y control sobre las propiedades horizontales”, por lo que el control sobre la gestión del administrador recae principalmente en los órganos internos de la propiedad.

El experto agregó que la vigilancia y control de la administración debería ser ejercida por la asamblea de copropietarios, el consejo de administración (cuando existe) y, en los casos en que esté previsto, por la revisoría fiscal.

“Cuando un administrador incumple sus funciones, los copropietarios pueden solicitar su remoción, exigir rendición de cuentas o promover decisiones en la asamblea para corregir la situación. Dependiendo de lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y en el contrato mediante el cual fue vinculado el administrador, el consejo de administración o la asamblea pueden adoptar las medidas correspondientes”, indicó García.

Por esta razón resulta relevante que el reglamento de propiedad horizontal establezca las funciones, obligaciones, responsabilidades, sanciones procedimientos aplicables a la administración, de manera que los órganos de copropiedad puedan ejercer su función de control.

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Aunque García detalló que “distintas entidades del Estado pueden ejercer funciones de inspección o control en asuntos específicos dentro de sus competencias. Por ejemplo, la Dian para los temas fiscales, las entidades municipales y distritales en cuanto al cumplimiento normativo en materia, por ejemplo, de salubridad, asuntos ambientales (...) es decir, aunque varias entidades pueden intervenir frente a materias específicas, no existe una autoridad central que supervise integralmente la gestión de los administradores de propiedad horizontal”.

Delitos para denunciar

En casos en los que haya algún indicio de que ciertos recursos de la copropiedad han sido apropiados indebidamente o utilizados de manera irregular, los copropietarios pueden interponer las denuncias correspondientes ante la Fiscalía para que se investigue.

“Dependiendo de las circunstancias del caso, podrían configurarse delitos como hurto, abuso de confianza, administración desleal, falsedad en documento o corrupción privada, entre otros”, detalló García.
Para ciertos casos el administrador podría ser removido del cargo, sujeto a penalidades contractuales, o requerido para responder por los perjuicios ocasionados a la copropiedad.

La figura de administrador

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A los administradores se les considera como la figura encargada de recaudar, administrar y delegar diferentes actividades de mantenimiento, restauración y manejo de la cuota de administración y los diferentes bienes comunes de la propiedad horizontal.

Este personaje es el encargado de cumplir y velar por el cumplimiento del reglamento interno del conjunto, como por ejemplo ajustarse al presupuesto definido por la asamblea de copropietarios y velar por el buen uso y manejo de los bienes comunes de la propiedad horizontal.

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“La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias”, se lee en el artículo 50 de la ley.

Allí también se explica que los administradores deben responder por los perjuicios “que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros”. Se indica también que se presumirá la culpa leve del administrador en casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

De igual manera, la asamblea general de propietarios tiene entre sus funciones nombrar y remover libremente al administrador y su suplente cuando sea el caso.

Antecedentes

En el artículo 51 de la ley de propiedad horizontal se explica que el administrador será quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Entre otras funciones se encuentra convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual; entre otras.