Las condiciones para realizar el ajuste de la cuota de administración en los conjuntos

Con el aumento del salario mínimo para este año también se puso sobre la mesa la posible alza que tendría la administración en los conjuntos. Y es que, para muchos propietarios y arrendatarios, el aumento en la cuota del conjunto suele generar más preguntas que respuestas, sobre todo cuando no queda claro cómo se establece el ajuste. Por lo cual usted deberá prepararse para hacer cuentas.
Detrás de este incremento hay reglas y procedimientos que no siempre se conocen. La ley establece cómo y cuándo puede ajustarse la cuota de administración, qué debe aprobarse en asamblea y qué rubros pueden justificar un aumento.

Aquí le presentamos qué es lo que se establece en la ley y cuál es el procedimiento legal que usted puede seguir si su conjunto aplica alzas excesivas con las que no está de acuerdo.

Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, detalló que “el presupuesto que presente la administración, a consideración de la asamblea, debe tener en cuenta las variables económicas que inciden en el incremento de los precios, costos, salarios y demás erogaciones que deba efectuar la copropiedad en el correspondiente año fiscal”, dentro de las que estaría incluido el alza de 23% al salario mínimo de este año.

Por su parte, Erick Rincón Cárdenas, vicedecano de la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad del Rosario, explicó que la ley 675 de 2001 es la que “regula las cuotas de administración en conjuntos residenciales como expensas comunes para el sostenimiento de bienes comunes, sin establecer un indicador económico obligatorio como el salario mínimo o el IPC”.

El experto añadió que este aumento se determina mediante el presupuesto ordinario aprobado en la asamblea general de copropietarios, el cual generalmente se realiza en marzo de cada año.

Esto quiere decir que así se prevean ajustes en el Reglamento de Propiedad Horizontal que estarían ligados a algunos indicadores económicos, el porcentaje final de ese incremento debe ser aprobado en la asamblea. Esto se haría con el fin de evitar decisiones unilaterales por parte del administrador.

Rincón explicó que también está la posibilidad que el reglamento del conjunto indique explícitamente que las alzas a la cuota de administración se hagan de acuerdo con el porcentaje del aumento al salario mínimo. “Si el reglamento lo autoriza explícitamente, el ajuste podría aplicarse provisionalmente desde enero, pero debe ratificarse en la asamblea ordinaria de febrero-marzo para ser definitivo”, apuntó.

Aumentar de manera unilateral

Rincón señaló que ante un posible aumento de 23% en la cuota de administración, “los copropietarios afectados deben impugnar primero en la asamblea o ante la junta de vigilancia; si persiste la irregularidad, demandar la nulidad del acto administrativo ante un juez civil municipal, presentando pruebas como citaciones y actas”.

Agregó que también se puede acudir al personero municipal para protección de derechos, conciliación o vigilancia, o también lo podrían hacer a la Cámara de Comercio “si aplica superintendencia sectorial, evitando el pago de lo no aprobado para no generar mora, pero exigiendo paz y salvo previo”.

Lo que no se puede aprobar

En cuanto a lo que no se puede aprobar, se encuentran medidas que transgredan los derechos fundamentales. Lo mismo sucede con tomas de decisiones que afecten la propiedad privada de un individuo sin la aprobación de este último.

De igual manera no se pueden establecer normas que sean discriminatorias o restricciones que sean basadas en género, raza o religión.

Lo que sí se puede aprobar

En cuanto a lo que sí se puede aprobar se contempla el presupuesto para cada año, la determinación de las cuotas ordinarias y extraordinarias que en lo práctico serían para el mantenimiento del conjunto residencial.

También se puede remover a los administradores, revisores fiscales y a los miembros del consejo de la administración con libertad.

Otro aspecto que se puede hacer en la asamblea es modificar el reglamento de la propiedad horizontal siempre y cuando cuenten con las mayorías requeridas por la normativa. De igual forma se pueden aprobar gastos extraordinarios y aprobar obras que no sean de mantenimiento esencial.