¿Los conjuntos pueden subir 23% a la cuota de administración como el salario mínimo?

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Sin duda, una de las noticias más sorprendentes con las que el país cerró 2025 fue el aumento del salario mínimo en 23%. Y pese a que muchos colombianos ven el alza desde una perspectiva positiva y consideran que ampliará la capacidad adquisitiva de los trabajadores, una gran parte de la población se mantiene preocupada y alerta ante posibles incrementos en los precios de elementos de la canasta familiar y demás bienes y servicios indexados al mínimo.

Entre ellos se encuentran, por supuesto, quienes viven en conjuntos residenciales y temen que la cuota de administración también les suba en el mismo porcentaje. Si usted es uno de ellos, aquí le contamos qué es lo que establece la ley y cuál es el procedimiento legal que puede seguir si su conjunto aplica alzas excesivas con las que no está de acuerdo.

Lo primero que debe saber es que "la Ley 675 de 2001 regula las cuotas de administración en conjuntos residenciales como expensas comunes para el sostenimiento de bienes comunes, sin establecer un indicador económico obligatorio como el salario mínimo o el IPC", según explicó Erick Rincón Cárdenas, vicedecano de la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad del Rosario.

No obstante, la normativa sí establece que este aumento solo puede fijarse por medio del presupuesto ordinario aprobado durante la asamblea general de propietarios, que generalmente se realiza en marzo de cada año, "conforme al Artículo 38, que fija las cuotas proporcionales a los coeficientes de participación".

De esta forma, aunque el Reglamento de Propiedad Horizontal, RPH, puede prever ajustes ligados a ciertos indicadores económicos, el porcentaje final de incremento debe ser aprobado por la asamblea, con el fin de evitar decisiones unilaterales por parte del administrador.

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En este punto, Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, detalló que "el presupuesto que presente la administración, a consideración de la asamblea, debe tener en cuenta las variables económicas que inciden en el incremento de los precios, costos, salarios y demás erogaciones que deba efectuar la copropiedad en el correspondiente año fiscal", dentro de las que estaría incluido, per se, el alza de 23% al salario mínimo de este año.

¿La cuota puede subirse antes de la asamblea?

Sobre el periodo que hay entre enero y marzo, hasta que se lleve a cabo la asamblea, García indicó que la ley no le impide a los conjuntos establecer mecanismos de ajuste transitorio en sus reglamentos, por lo que "si el RPH autoriza a la administración para efectos de ajustar las expensas comunes con base en algún parámetro específico, esta podría efectuar dicho cobro".

Por su parte, Rincón también señaló que si el reglamento de un conjunto dice explícitamente que las alzas a la cuota de administración se harán de acuerdo con el porcentaje del aumento al salario mínimo, "el ajuste podría aplicarse provisionalmente desde enero, pero debe ratificarse en la asamblea ordinaria de febrero-marzo para ser definitivo".

¿Cómo se toma la decisión del aumento?

Frente al proceso que las propiedades de régimen horizontal deben adelantar para establecer aumentos en la cuota de administración, Rincón detalló que inicia con la convocatoria a la asamblea general ordinaria "que debe realizarse al menos una vez al año, dentro de los tres meses siguientes al cierre del período presupuestal, para aprobar el presupuesto y las cuotas ordinarias y extraordinarias".

Específicamente, el administrador tiene el deber de citar la reunión con la antelación prevista en el RPH, permitiendo la asistencia de todos los copropietarios, quienes deberán aprobar las cuotas por mayoría simple para ordinarias o calificada (70% de coeficientes) para extraordinarias significativas.

"Una vez aprobado, el administrador ejecuta el cobro proporcional a los coeficientes de propiedad, asegurando transparencia en la gestión", dijo Rincón.

¿Y si el conjunto no acata el procedimiento?

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Con respecto a la posibilidad de que los administradores de un conjunto no hagan el respectivo llamado a asamblea y establezcan un alza en las cuotas sin haberla acordado con los copropietarios, Marcela Ogliastri Barrera, abogada especialista en derecho societario y derecho concursal, afirmó que este "no puede, unilateralmente, aumentar la cuota de administración. Es un acto nulo, violatorio de la ley y del reglamento de propiedad horizontal".

Además, advirtió que, de hacerlo de esa forma y no acatar el procedimiento establecido en la ley, constituiría "un acto inaplicable y viciado de nulidad por ser violatorio de normas de orden público y, por ende, de obligatoria observancia"; debido a que las cuotas de administración están incluidas en el rubro denominado expensas comunes necesarias para el mantenimiento de la propiedad horizontal y "son los propietarios quienes, de acuerdo al coeficiente de propiedad, pueden tomar determinaciones en ese sentido".

Vías legales ante alzas injustificadas

Ahora bien, si en su conjunto aplican alzas injustificadas y no dan espera al desarrollo de la asamblea, García aseguró que "el copropietario podrá oponerse al pago de la cuota con incrementos ilegales, pagando el monto vigente válidamente aprobado por la asamblea. En caso de ser demandado judicialmente, podrá oponer las excepciones correspondientes al cobro de una suma no debida". Para evitar dicha demanda, el abogado especificó que la persona podrá presentar una acción judicial bajo el procedimiento especial de solución de controversias, con el fin de que se declare la ilegalidad del cobro.

A su turno, Rincón recomendó que los afectados "deben impugnar primero en la asamblea o ante la junta de vigilancia. Y si persiste la irregularidad, demandar la nulidad del acto administrativo ante un juez civil municipal, presentando pruebas como citaciones y actas". También, indicó que podrían acudir ante el personero municipal, para exigir que sus derechos sean protegidos y que se realicen inspecciones de vigilancia; o a la Cámara de Comercio, para evitar la generación de mora por el no pago del valor fijado en la cuota de administración.