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Judicial

¿Quién responde por daños causados en áreas comunes de conjuntos residenciales?

La ley establece que las comunidades de propietarios tienen el deber legal de conservar, mantener y administrar estas áreas de manera diligente y eficiente

24 de enero de 2025

Juliana Mariana Cantor

jcantor@larepublica.com.co

Las legislación para las áreas comunes de propiedad horizontal
Gráfico LR
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Con el crecimiento acelerado de las grandes ciudades, los conjuntos residenciales son una vía para suplir el déficit habitacional que tiene el país. Este tipo de inmuebles, conocido como propiedad horizontal, no solo facilita el acceso a viviendas y locales comerciales, sino que también plantea desafíos y responsabilidades compartidas.

En Colombia, la normativa que regula este régimen es la Ley 675 de 2001, la cual establece los derechos y deberes de los propietarios y las normas correspondientes para la administración y mantenimiento de estos espacios. Es por eso que si usted vive en un conjunto residencial se habrá preguntado, ¿Quién responde por los daños de las áreas comunes?

La ley establece que las comunidades de propietarios tienen el deber legal de conservar, mantener y administrar estas áreas de manera diligente y eficiente bajo el objetivo de garantizar la seguridad y preservación del espacio y todos los que se encuentran en ella. Las reparaciones oportunas, el cumplimiento de normativas de seguridad y la correcta gestión de los recursos, abarcan algunas de las acciones que se deben tener en cuenta.

La normativa obliga a todos los copropietarios a cumplir y contribuir con el sostenimiento de las áreas a través de los pagos oportunos de las cuotas de administración y demás obligaciones previstas en el reglamento. Dichos pagos son determinadas según los coeficientes de copropiedad, establecidos en la normativa, y las decisiones tomadas en la asamblea de copropietarios.

Los bienes comunes se clasifican en dos tipos: esenciales y no esenciales. Los primeros corresponden a todos aquellos espacios que son indispensables e imprescindibles para la existencia, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular. Los bienes comunes no esenciales abarcan espacios que no tienen un alto grado de relevancia en el predio.Hay que recalcar que el nivel de importancia que tienen cada uno de estos espacios lo determina la propia comunidad y la administración.

Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, explicó que "dentro de los bienes comunes no esenciales se destacan los llamados bienes comunes de uso exclusivo que, por su naturaleza, pueden ser asignados mediante el reglamento de propiedad horizontal para el uso y beneficio del propietario de una unidad privada como terrazas, parqueaderos, cubiertas, entre otros".

El abogado también resaltó que la normativa de los bienes comunes de uso exclusivo está reglamentada bajo el artículo 23 de la Ley 675, la cual establece las obligaciones de los propietarios de este tipo de áreas privadas.

Entre los principales deberes se encuentran primero, que el propietario no debe realizar ningún tipo de alteración bajo el bien adquirido; segundo, que este no debe ni puede cambiar la destinación del bien; tercero, en caso de daños, este debe asumir el pago de las reparaciones correspondientes; y cuarto, si es el caso, este debe pagar las compensaciones económicas a la copropiedad por el uso exclusivo asignado, según lo determinado por la asamblea de copropietarios y el RPH.

¿Cómo se determina si un daño en las áreas comunes es responsabilidad de la comunidad de propietarios o de un propietario individual?

Erika Bedoya García, abogada comercial e inmobiliaria y socia de GEO - Idte S.A.S, explicó que esto se puede determinar dependiendo del tipo de daño y afectaciones que se hayan generado en el espacio y la relevancia que tengan en el mismo. Si el daño afecta elementos comunes de uso general, la comunidad de propietarios es responsable de la reparación a menos que se demuestre la culpa o dolo del propietario individual o de quienes habiten el inmueble, arrendatarios o visitantes implicados en el daño.

"En situaciones como estas podrá ser procedente solicitar un dictamen pericial que determine el origen y la causa del daño, no obstante se deberá el analizar el caso en concreto", explicó la abogada.

Ante el incumplimiento de los deberes de mantenimiento o administración, que cause algún tipo de perjuicio a un propietario o tercero de la propiedad,se podrá presentar una demanda contra la comunidad del predio.

Dicho proceso es regulado bajo el código general del proceso expuesto en la Ley 1564 de 2012 y puede ser tramitado como un proceso verbal u ordinario, dependiendo de la complejidad del daño. "La demanda debe presentarse ante el Juez Civil Municipal si la cuantía es menor a 40 Smlmv o ante el Juez Civil del Circuito si supera este monto. Es esencial demostrar la existencia del daño, el nexo causal con la actuación u omisión de la comunidad, y aportar pruebas como informes periciales o documentos que respalden la pretensión" explica Bedoya.

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