¿Quién responde por daños en las viviendas y áreas públicas tras un terremoto?

El terremoto de magnitud 7,4 registrado en el país este lunes 10 de agosto volvió a poner sobre la mesa una pregunta que muchos propietarios solo se hacen cuando aparecen las primeras grietas, daños en las fachadas o afectaciones estructurales: ¿quién responde por los daños que deja un movimiento sísmico en una vivienda?

Y es que la respuesta depende, entre otros factores, de si es propietario o arrendatario, de si el inmueble afectado hace parte de una propiedad horizontal y de las pólizas de seguros que tenga contratadas el propietario o la copropiedad.

Propietario o arrendatario

En este caso, el propietario es quien debe asumir los daños que se produzcan dentro de su inmueble privado. Mientras que el arrendatario solamente deberá responder por los daños que él mismo haya causado por su culpa o por uso indebido del inmueble.

De igual forma, dependiendo de lo establecido en el contrato podrá haber terminación o suspensión de este. Pero de ningún modo deberá asumir como propios los costos de reconstrucción en caso de una catástrofe natural.

Propiedad horizontal

En el caso de los apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal, es importante diferenciar entre los bienes privados y los bienes comunes. Los daños que se presenten dentro del apartamento, como afectaciones en acabados, muebles o elementos que hagan parte de la unidad privada, corresponden al propietario. Mientras que los daños en elementos comunes, como lo pueden ser fachadas, cubiertas, escaleras, ascensores, parqueaderos comunes o salones comunales, pueden involucrar a la copropiedad y, por tanto, a la administración, dependiendo de la naturaleza y origen de la afectación.

Aquí también entran en juego dos seguros que no deben confundirse: la póliza de la copropiedad, que protege determinados bienes y riesgos comunes del edificio o conjunto, y el seguro que eventualmente haya contratado cada propietario para proteger su apartamento y sus bienes.

Georlleth Jaramillo, abogada del Centro Jurídico Internacional, explicó que en el caso de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal “la Ley 675 de 2001, en su artículo 15, establece la obligación de constituir pólizas de seguros que amparen los bienes comunes susceptibles de ser asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto, en los términos previstos por la legislación aplicable”. De esta manera, la administración deberá ser la que vela por la existencia y vigencia de las respectivas pólizas.

Aún así, el no tener este tipo de póliza no es motivo para que se genere una sanción. “La Ley 675 de 2001 no prevé multa alguna por la no contratación del seguro de bienes comunes, ni atribuye a una autoridad la facultad de imponerla. Lo que sí puede derivarse, eventualmente, es la responsabilidad civil del administrador por esta omisión”, explicó Ana María Herrera, directora de asuntos legales en Jurela & Asociados.

Jaramillo complementó señalando que “al ser imperativo por la normatividad vigente, se incurría en una omisión al no constituirla y estos casos existe el riesgo de que se inicie un proceso de responsabilidad civil por no ir acorde a la regulación normativa”.

Ahora, en caso de una vivienda que no se encuentra sometida a un régimen de propiedad horizontal, Jaramillo indicó que la contratación de una póliza es decisión del propietario. “En estos casos, resulta recomendable contar con una póliza que permita trasladar a la aseguradora, dentro de los límites y condiciones pactados, el riesgo económico derivado de los daños que pueda sufrir el inmueble como consecuencia de un evento cubierto”, dijo.

¿Y si no alcanza con la póliza?

Herrera explicó que son múltiples las razones por las que la póliza de bienes comunes puede que no cubra todos los daños que fueron ocasionados por el terremoto o por otra catástrofe natural.

En casos como estos, el costo de la reparación le correspondería a la copropiedad, por lo que deberá financiarse mediante los mecanismos propios de la propiedad horizontal, como lo podrían ser las cuotas extraordinarias. “Sin embargo, si la insuficiencia se produjo por una actuación culposa del administrador, éste podría ser responsable”, añadió.