Las vías legales a las que acudir en caso de que un arrendatario deje de pagar el canon

En Colombia, más de 7,3 millones de hogares viven en arriendo, lo que lo ubica como la primera economía con esta modalidad de vivienda en Latinoamérica, por encima de países como República Dominicana, Ecuador y Honduras, según el último informe de situación inmobiliaria de Bbva Research.

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El mismo estudio reveló que Bogotá, Medellín y Cali son las tres ciudades en que más se indaga por inmuebles para arriendo, con 30%, 25% y 20% del total de las búsquedas, respectivamente y solo en pago de arriendos, el país mueve cerca de $60 billones al año. Lo cual muestra el peso de esta dinámica comercial en la economía.

Para muchos colombianos, esta renta esa suele ser su única fuente de ingresos y cualquier retraso en la cancelación del canon se convierte en un problema. Si usted es uno de ellos y tiene un arrendatario que no cumple con la fecha de pago pactada en el contrato, acá le contamos las vías legales a las que puede acudir.

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Lo primero que debe saber es que “los arrendamientos se encuentran regulados por la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana y por el Código de Comercio para locales comerciales. También aplican el Código Civil y la Ley 56 de 1985, que establecen derechos, obligaciones, preavisos y vías para la restitución del inmueble”, según explicó Erika Bedoya, abogada inmobiliaria de Bedoya Brito Legal.

Ahora bien, en caso de que su arrendatario no efectúe el pago del canon mensual, Diego Solano, abogado consultor del Centro Jurídico Internacional, señaló que primero puede intentar es un arreglo amistoso para buscar una solución de cancelación. “Si no hay acuerdo, debe enviar una notificación escrita (a través de un servicio postal autorizado, para tener un comprobante de entrega) o por medio de correo electrónico al arrendatario, informándole sobre la mora y su intención de dar por terminado el contrato y solicitar la restitución del inmueble”, agregó el abogado.

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En este punto, ambas partes también podrían intentar una conciliación extrajudicial en un centro para dicho fin, notaría, Personería o Defensoría del Pueblo, para evitar procesos legales más profundos. Sin embargo, si tampoco se obtiene una solución, el arrendador “debe presentar una demanda de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil del circuito donde se encuentre la propiedad”, especificó Solano.

¿Hay plazos mínimos?

En cuanto a si el propietario del inmueble debe esperar un determinado plazo antes solicitar su restitución, Bedoya indicó que la ley no lo establece, pues “basta con que se configure una causal, como la mora. Lo único prohibido es intentar desalojar por vías de hecho”.

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Conforme a eso, el arrendador podrá recuperar el predio por tres vías autorizadas: entrega voluntaria del arrendatario; restitución por mutuo acuerdo, dejando constancia escrita de la entrega; y restitución judicial, después de que un juez ordena el lanzamiento.

¿Cuánto tarda este proceso?

Ya iniciado el proceso de desalojo, el tiempo de resolución estaría sujeto al territorio en que se lleva a cabo el trámite y aspectos de congestión judicial. Si existió conciliación previa, tardaría entre uno y dos meses. Por su parte, en la demanda de restitución, si el arrendatario no comparece, el plazo promedio es de tres a seis meses, pero si se defiende, aumenta de entre seis a 12 meses. Por último, tras la sentencia, el lanzamiento puede ejecutarse entre 15 y 30 días.

“El tiempo total típico es de seis a 12 meses, aunque en casos congestionados puede superar 18 meses. Es decir, no se puede contar con tiempos exactos”, detalló Solano.

“Sin embargo, la realidad actual es distinta: por congestión judicial, carga procesal y tácticas dilatorias, un proceso de restitución puede tardar entre tres y cuatro años. Esta brecha entre el tiempo legal y el tiempo real exige contratos sólidos, garantías adecuadas y una reacción inmediata ante la primera señal de incumplimiento”, advirtió Bedoya.

¿Y si fuerzo el desalojo?

Pese a que este procedimiento legal puede extenderse por mucho tiempo, los expertos enfatizaron en que acudir a vías de hecho, cortar servicios o cambiar las guardas son actos ilegales y pueden constituir abuso de confianza, daño a bienes, perturbación a la posesión y violación de domicilio, según el artículo 189 del Código Penal, por los que el arrendatario podría denunciar penalmente. “Solo un juez o, excepcionalmente, un inspector de Policía puede ordenar un desalojo”, dijo Solano.

Antecedentes

El proceso de desalojo es viable, incluso, si no existe un contrato de arrendamiento escrito y firmado, pues en Colombia, según los artículos 1602 y 1973 del Código Civil, el contrato verbal es igual de válido. En este caso, el arrendador también podrá iniciar un trámite de restitución, para el que deberá reunir pruebas como comprobantes de pago de meses anteriores, mensajes, chats, anuncios de arrendamiento, testimonios de testigos y cualquier otra evidencia de la relación contractual.