Luego de un mes sin pagar arriendo, usted puede ser demandado y luego desalojado

¿Ha escuchado historias de arrendatarios que no pagan el canon de arrendamiento? ¿O está viviendo esa situación? Aquí le explicamos cuál es el proceso legal para recuperar el inmueble frente a un inquilino moroso.

El marco legal colombiano establece un procedimiento claro para los casos en que un arrendatario incumple con el pago. Las obligaciones que tienen los arrendatarios, especialmente en lo que respecta al cumplimiento de pagos como el canon de arrendamiento, cuotas de administración, servicios públicos y demás conceptos conexos, se regulan principalmente en la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana y los Códigos Civil y de Comercio en forma complementaria.

Ahora bien, cuando se presenta un incumplimiento, el arrendador queda facultado para, conforme al procedimiento establecido en el Código General del Proceso, iniciar la acción judicial para recuperar el inmueble.

“El arrendador está facultado para iniciar el proceso judicial de restitución del inmueble desde el primer mes de mora en el pago del canon, sin que sea necesario que el arrendatario incurra en varios periodos consecutivos de incumplimiento. Esta regla aplica tanto para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, regulados por la Ley 820 de 2003, como para los contratos de arrendamiento de locales comerciales, regidos por el Código de Comercio y las normas civiles supletorias", explicó Camila Segura, asociada de Esguerra JHR.

¿Periodo de gracia?

Cuando el arrendatario incumple con el pago del canon, el arrendador debe iniciar el proceso mediante una notificación formal. Esta comunicación debe realizarse por escrito, a través de medios que permitan dejar constancia de su recepción, como una carta con acuse de recibo o correo certificado.

Luis Alfredo Criado, Director Ejecutivo de la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Santander, manifestó que "no existe ningún período de gracia, salvo en aquellos contratos en los cuales se haya dispuesto la necesidad de efectuar requerimientos previos, a los cuales normalmente se renuncia expresamente, o en su defecto se haya señalado un plazo mínimo para que se considere la existencia de la mora. Por ello se invita a los propietarios y arrendatarios a trabajar con empresas del sector formal que brinden garantías acordes a la ley, evitando falsas promesas sin respaldo.”

Es importante tener en cuenta que la ley no contempla un período de gracia automático. El inquilino se encuentra en mora desde el primer día de retraso en el pago y desde ese momento pueden iniciarse las gestiones de cobranza.

Rafael Felipe Gómez Uribe, abogado experto en Derecho Inmobiliario y fundador de la firma Dderaíz Abogados, señaló que: “Cuando el arrendatario incumple con el pago del canon, el arrendador puede iniciar la gestión de cobranza directamente una vez vencido el término pactado en el contrato para el pago, o delegarla en empresas que prestan servicios a las aseguradoras cuando existe esa cobertura. La gestión de cobranza puede hacerse a través de los medios de comunicación pactados en el contrato, siempre respetando la Ley 2300 de 2023, más conocida como ‘dejen de fregar’. Muchos arrendatarios no son conscientes del efecto en cadena que genera la mora en los pagos, ni de las dilaciones en los procesos judiciales por la falta de un mecanismo más ágil de restitución, como sí existe en otros países.”

La Ley 820 de 2003 no establece ningún tipo de notificación previa obligatoria ni concede un plazo para ponerse al día. Por ello, deberán reconocerse los intereses a que haya lugar.

“Esta mora constituye una causal objetiva de incumplimiento que legitima al arrendador para acudir directamente ante la jurisdicción civil, sin que se requiera agotar una etapa de conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad, conforme al artículo 384 del Código General del Proceso”, explicó la abogada Camila Segura.

Gráfico LRAunque no existe un período de gracia, es normal que el arrendador primero gestione el recaudo de manera directa para evitar un proceso judicial, que se sabe cuándo inicia pero no cuándo finaliza. Si no se logra un acuerdo, el arrendador puede presentar demanda de restitución de inmueble arrendado, buscando la terminación unilateral del contrato y el lanzamiento ante el juez civil competente.

Una vez presentada la demanda, el proceso sigue su trámite. Aunque el arrendatario tiene la posibilidad de pagar la totalidad de la deuda, ello no necesariamente extingue la mora ni la causal que dio origen al inicio del proceso judicial. Para poder contestar la demanda, el arrendatario deberá pagar los valores adeudados, so pena de no ser escuchado. De no hacerlo en el plazo previsto, el juez dictará sentencia, la cual puede incluir la obligación de pagar las penalidades pactadas en el contrato.

Una vez se dicte sentencia ordenando la terminación del contrato, el juez fijará el plazo para la entrega voluntaria del inmueble. Si el arrendatario no cumple, el arrendador debe notificar esa renuencia, y el juez podrá adelantar directamente la diligencia de recuperación del inmueble o comisionar a la Alcaldía para que, a través de la inspección competente, se cumpla la orden judicial.

“Aunque el proceso de restitución está diseñado para ser expedito, existen circunstancias que pueden extender su duración incluso por años: la contestación de la demanda, los recursos e incluso acciones de tutela que, aunque son raras, a veces prosperan. Ante esa incertidumbre, es fundamental que quienes arriendan sus inmuebles trabajen con inmobiliarias que trabajan con aseguradoras que cubren estas contingencias derivadas del incumplimiento. Por ejemplo, Seguros Comerciales Bolívar, que desde hace muchos años cuenta en el grupo empresarial del que hace parte, con una entidad especializada en estudios, gestiones y cobranzas muy reconocida en el sector inmobiliario: Investigaciones y Cobranzas El Libertador”, dijo el abogado Gomez.

En casos excepcionales, los jueces pueden otorgar plazos complementarios cuando el arrendatario se encuentra en condición de vulnerabilidad o existe un acuerdo entre las partes.

“El mismo contrato de arrendamiento suele incluir disposiciones sobre el término para sanear la mora en el pago del canon, por lo que, de sanearse la mora, se evitaría la terminación del contrato", dijo Esteban García, senior counsel en Holland & Knight.

Para arrendatarios en mora, se recomienda establecer comunicación inmediata con el arrendador para negociar acuerdos de pago, total o parcial, y si ello no es posible, buscar opciones para pagar la penalidad y entregar el inmueble de forma concertada. Es esencial documentar todos los pagos con recibos válidos y conocer los plazos procesales establecidos en la normativa vigente.

Para los arrendadores, resulta clave redactar contratos con cláusulas precisas sobre las consecuencias del impago y encontrar un equilibrio entre lo jurídico, lo comercial y lo humano. No es un secreto que la congestión judicial puede ir en contravía de sus intereses. Por ello, también se debe promover el uso de mecanismos alternativos de solución de conflictos, recordando la conocida frase: “Es mejor un mal arreglo que un buen pleito”.

Antecedentes

Para arrendatarios en situación de mora, se aconseja establecer comunicación inmediata con el arrendador para negociar acuerdos de pago parcial o reprogramación. Es esencial documentar todos los pagos realizados mediante recibos válidos y conocer los plazos procesales establecidos en la normativa. Para los arrendadores, resulta fundamental redactar contratos con cláusulas precisas sobre consecuencias del impago, seguir los protocolos de notificación exigidos.