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Luis David Pupo Hernández - luis.pupo@ppulegal.com lunes, 2 de septiembre de 2019

Actualmente es posible desarrollar proyectos urbanísticos o constructivos que impliquen un desarrollo prolongado en el tiempo. La normativa urbanística aplicable (Ley 388 de 1997 y Decreto 1077 de 2015) contempla el desarrollo de proyectos urbanísticos o constructivos complejos. Se trata particularmente del desarrollo de licencias urbanísticas por etapas para licencias de urbanización y de construcción.

¿De qué manera debe desarrollarse este tipo de licenciamiento?
El planteamiento por etapas se debe dar para la ejecución de proyectos cuya complejidad impida el desarrollo de un único proyecto con la vigencia de un único acto administrativo. Para lo anterior, se tendrá como base una autorización general del proyecto macro, la manera como se ejecutará y por cuántas partes o etapas estará conformado. Esto se representará en la expedición -por parte del curador urbano o secretario de planeación- mediante dos tipos de actos administrativos de carácter particular y concreto: (i) el proyecto urbanístico o constructivo general; y (ii) el acto administrativo que aprueba cada una de las etapas, en la modalidad de obra nueva para el caso de las licencias de construcción.

¿Cuáles son los requisitos especiales del licenciamiento por etapas?
Vale la pena resaltar que, para que la autoridad competente (Secretaría de Planeación o curador urbano) emita una licencia de construcción por etapas, debe contemplarse que el proyecto estará sometido al régimen de propiedad horizontal, requisito que no se comparte con el planteamiento de la licencia de urbanización.

¿Cuáles son las principales ventajas del licenciamiento por etapas?
Además de poder realizar el proyecto de construcción o urbanización en un mayor tiempo, resulta útil en la medida en que permite conservar la norma con la cual se tramitó el proyecto urbanístico o constructivo general (la “Norma Original”). Es así como, en estos casos, un cambio normativo que establezca reglas más restrictivas (i.e. un cambio en el plan de ordenamiento territorial durante la ejecución del proyecto) no afectaría el desarrollo de un proyecto que pueda tomar varios años.

¿Qué requisitos se establecen para conservar la norma original?
Es claro que se conservará la norma original siempre y cuando se solicite la licencia de la siguiente etapa 30 días antes del vencimiento de la anterior, situación que requerirá de especial cuidado por parte del desarrollador del respectivo proyecto, con el fin de salvaguardar la seguridad jurídica del mismo.
Adicionalmente, y con el fin de conservar la norma original, debe tenerse en cuenta que -al igual que todas las solicitudes de licencias- la radicación del proyecto urbanístico o constructivo general deberá hacerse con el lleno de los requisitos exigidos por las normas vigentes (radicación en legal y debida forma).

¿Cuál es la utilidad práctica actual de una licencia por etapas?
El licenciamiento por etapas puede ser de gran utilidad para conservar la norma urbanística en proyectos por etapas, especialmente hoy en día, pues muchos municipios y distritos están en proceso de adoptar nuevos planes de ordenamiento territorial para los próximos 12 años, oportunidad que no puede descartarse para el desarrollo de grandes proyectos.

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