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Daniel Rueda Restrepo viernes, 23 de julio de 2021

En Sentencia SC563 del 1 de mar/2021 (1), Rad. No. 11001310301620120063901, MP. Francisco Ternera Barrios, la Corte Suprema de Justicia trae nuevamente la discusión de la legitimación en la causa por activa y por pasiva de las copropiedades como personas jurídicas para la reclamación de las garantías legales sobre los bienes comunes.

¿Quién es el propietario de los bienes comunes de la copropiedad?

Para quienes han tenido la oportunidad de acercarse al tema, puede parecer una pregunta con respuesta fácil, clara y definida, pues la ley actual relativa al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675/2001) estableció una coexistencia del derecho de propiedad exclusiva de unos bienes de dominio particular y un derecho proporcional de copropiedad frente a los bienes comunes.

Esa conclusión no fue inmediata, ya que si bien desde la Ley 182/1948 y decretos reglamentarios se establecía que los bienes comunes eran propiedad común y proindiviso de los propietarios de bienes privados, en la Ley 16/1985, se indicó algo distinto, esto es, que una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, esta era la propietaria de los bienes comunes, asunto que generó críticas dado que no existía un título (causa, negocio jurídico) que justificara la transferencia a la persona jurídica administradora. Es con la Ley 675/2001 (arts. 19, 32, 50, 51) que se zanjó la discusión, los propietarios ostentan un derecho de propiedad en común y proindiviso de los bienes comunes y la administración los administra.

¿Pueden los copropietarios interponer acciones o reclamaciones sobre bienes comunes de la copropiedad?

Los copropietarios individualmente no pueden ejercer acciones de reclamación sobre bienes comunes bajo el marco de las garantías dadas por la Ley 1480/2011, ya que estarían actuando por fuera de sus facultades (falta de legitimación en la causa por activa).
La función de administrar, propia de la persona jurídica administradora, no sólo comprende el mantenimiento, conservación y cuidado de bienes comunes, sino también su representación judicial y extrajudicial (Núm. 10° del art. 51, Ley 675/2001), incluyéndose aquí la facultad de reclamaciones de garantías legales. Esta representación ha sido reconocida jurisprudencialmente como un verdadero acto de administración.

Según la Corte, el interés del legislador fue facilitar que los bienes comunes tuvieran adecuada defensa y vocería pues no resultaría ágil ni efectivo el ejercicio del derecho de acción y lo que es peor el de defensa, si los codueños de los bienes comunes deben comparecer todos a los estrados judiciales cada vez que estimen lesionados los derechos que comparten, asunto ya avalado por la misma Corte en pronunciamiento STC861 del 5 de febrero/2015, MP. Jesús Vall de Rutén Ruiz.

En síntesis, la persona jurídica que surge de la constitución de la propiedad horizontal tiene legitimidad por activa y por pasiva en los procesos judiciales y extrajudiciales dado el interés para actuar (Ley 675/2001, artículos 32 y 50), y es por eso, quien tiene la facultad de reclamar las garantías propias de los bienes comunes y de ejercer su defensa contando en ciertos casos con el aval de la asamblea de copropietarios al suponer un acto de administración que implica riesgos jurídicos.

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