¿Necesita Medellín repensar su modelo de crecimiento urbano?
Hace años Medellín pide un modelo urbano que le permita crecer al ritmo de sus nuevas necesidades sin empujar el desarrollo urbano hacia la periferia.
Los datos son claros. Entre 2005 y 2018, mientras la población de Medellín creció 7%, el número de hogares aumentó 34,7%. Sumado a esto, en años recientes, Medellín ha mostrado una desaceleración en la construcción residencial. El desbalance entre una demanda creciente y una oferta cada vez más reducida ha generado escasez y encarecimiento, hasta llevar a Medellín a ser la ciudad con los arriendos más altos del país.
¿Qué oportunidad abre la revisión del POT?
Es la oportunidad para retomar propuestas de desarrollo urbano que permitan seguir creando ciudad dentro de Medellín, que además no parte de cero. El caso de Ciudad del Río lo demuestra. El antiguo plan parcial SIMESA permitió convertir un área industrial en una pieza urbana compacta, con alta densificación residencial y una mezcla de usos que lo han consolidado como un hito de renovación urbana integral. Más que un buen desarrollo inmobiliario, Ciudad del Río demuestra que transformar suelos industriales puede generar vivienda, servicios, comercio, espacio público y conectividad en una misma operación urbana.
¿Dónde debe concentrarse la apuesta de Medellín?
Bajo la anterior premisa, Perpetuo Socorro, Barrio Colombia o Guayabal se convierten en un diamante en bruto: alternativas eficientes, con terrenos amplios, con capacidad para incorporar diversos usos y cuya propiedad suele estar concentrada en pocos propietarios, lo que hace más viable su gestión y reduce los tiempos y la complejidad de negociaciones que, en sectores residenciales ya desarrollados, suelen involucrar múltiples propietarios.
Otra gran alternativa, ya explorada, que podría representar una solución de fondo, es el aeropuerto Olaya Herrera. Con un área de más de 100 Has en una zona central y plana de la ciudad (lo cual no es un privilegio menor), su traslado abriría una oportunidad, no solo para ampliar espacio público como se ha propuesto anteriormente, sino para crear corredores de movilidad y habilitar suelo de renovación urbana para el crecimiento inmobiliario con desarrollos verticales de gran envergadura que permitan hacer eficiente el espacio y maximizar sus efectos económicos.
¿Dónde está hoy la mayor dificultad de esas propuestas?
El reto es cómo hacer sostenible económicamente la sustitución de usos, no solo para el desarrollo privado, sino para el sector público, que hoy percibe recaudos y beneficios importantes por ellos. Así, Medellín no puede repensar su suelo estratégico sin una conversación metropolitana e intermunicipal, capaz de articular estas decisiones con impactos reales en materia de empleo, movilidad, infraestructura y recaudo. Por eso, la revisión del POT debe asumirse como una oportunidad para redefinir el modelo de crecimiento urbano de Medellín, no solo desde la óptica del suelo disponible, sino desde la gestión predial, la coordinación metropolitana y la sostenibilidad económica. La ciudad ya cuenta con instrumentos y ejemplos que demuestran que esa discusión es posible. Lo que hace falta ahora es llevarla a escala.
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