jueves, 27 de agosto de 2020
Como casi todos los sectores de la economía, el inmobiliario ha sufrido los efectos de la pandemia, una de las principales preocupaciones tiene que ver con la desaceleración en ventas y comercio de inmuebles, no es novedad que históricamente el canal más efectivo para concretar un negocio inmobiliario ha resultado ser la presencialidad, escenario que ha sido claramente golpeado.
A pesar que desde hace algunos años, las nuevas tendencias y el ritmo acelerado de los avances tecnológicos han modificado la forma para adquirir bienes y servicios, el sector inmobiliario no ha terminado por dar el salto definitivo. Debe reconocerse que, si bien se han hecho grandes avances en materia de transformación digital, los compradores y los vendedores siguen considerando como primera opción los medios tradicionales, pues en su mayoría creen que aún existe un riesgo significativo, derivado de la incertidumbre sobre la obligatoriedad o no de este tipo compraventas a través de páginas web cuando no está una entidad bancaria o fiduciaria de por medio.
El panorama actual hace necesario consolidar el e-commerce en el sector inmobiliario. En este orden, vale la pena advertir que, dentro de los principales interrogantes de tipo jurídico que enfrentan los vendedores o compradores que no se dedican a la actividad de manera profesional, están las condiciones que deben acordar, la forma de estudiar los títulos del bien y sus anteriores propietarios, entendiendo que por estos medios, en varios sectores, se ha permitido prescindir de ciertas formalidades necesarias para la celebración de negocios tradicionales, sin que ello implique desechar la aplicación de lo preceptuado en las leyes 527 de 1999 y 1480 de 2011.
A diferencia de lo que sucede con otros bienes, la compraventa de inmuebles no se entiende perfeccionada con el mero acuerdo de las partes al ser un acto sujeto a registro. Existen requisitos que, aunque parecerían irrebatibles en ámbitos jurídicos, no lo son para las partes que apenas tienen contacto con el comercio electrónico en está esfera, por ejemplo, la promesa de compraventa, sobre la cual, en ningún momento se podrá prescindir de los requisitos del artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, ya que las solemnidades allí previstas son denominadas ad substantiam actus. Es decir, la validez del acto depende de su confluencia, a saber: 1) Que conste por escrito, 2) No referirse a un contrato ineficaz, 3) Que la promesa contenga un plazo o condición para celebrarse, 4) Que todos los términos del contrato estén incluidos en la promesa. De otra parte, la consecuencia de la ausencia de uno o más requisitos es la nulidad absoluta del acto, en virtud del artículo 1741 del mismo Código.
Los interrogantes planteados acerca de esta modalidad, parecen empezar a superarse de la mano de lo que se ha denominado, las “subastas virtuales”, figura que forja confianza y permite adquirir bienes (oficina, lote, casa, local) por medio de la puja de ofertas contra otros participantes, conservando los atributos más llamativos de las subastas; esto es, que el precio final lo definen los compradores, que los inmuebles son de origen lícito y que se cumplirán los requisitos formales para la validez del contrato, además el vendedor puede recuperar hasta el 90% del valor del bien, figura que si bien ya venía explorándose tímidamente, se presenta ahora la opción de afianzarla como dinamizadora del sector en tiempos de covid-19 y a futuro.
