Desde el 1° de julio de 2025, el seguro decenal es obligatorio en todos los municipios de Colombia para proyectos de vivienda nueva con cinco o más unidades habitacionales destinadas a transferirse a terceros. Si bien mucho se ha escrito sobre su finalidad, alcance, fundamento legal e implementación gradual, la verdadera complejidad está en su aplicación. Estas son algunas cuestiones clave que deben conocer los distintos actores del sector.
¿Qué aspectos se deben tener en cuenta para contratar el seguro?
Aunque la ley prevé distintos mecanismos de amparo (fiducia, garantías bancarias, patrimonio propio), el único reglamentado y viable a la fecha es el seguro. Para su emisión, es recomendable que las aseguradoras estén vinculadas desde la fase de planeación, ya que no aseguran proyectos con avance de obra. Exigen un supervisor técnico independiente con experiencia técnica comprobada y, aunque la norma no lo dice, actualmente están requiriendo que sea persona jurídica.
Además, el constructor debe presentar el estudio geotécnico, cronograma, presupuesto, informes técnicos y acreditar experiencia previa.
¿Cómo funciona el proceso de emisión del seguro?
El proceso comienza con un preacuerdo condicionado al cumplimiento de normas, planos aprobados y expedición del Certificado Técnico de Ocupación (CTO). Si no se cumplen los requisitos, la aseguradora puede abstenerse de emitir la póliza. El seguro solo entra en vigencia una vez expedido el CTO, pagada la totalidad de la prima y entregado el informe final del supervisor. El pago de la prima puede pactarse en una sola cuota al momento del CTO o diferido desde el inicio de la obra; sin embargo, en la práctica, las aseguradoras suelen exigir 20 % al inicio y 80 % restante tras la emisión del CTO.
El valor del seguro oscila entre 0,8 % y 1,0 % del costo directo de construcción. La suma asegurada se define inicialmente con base en el presupuesto del proyecto, pero al expedirse el CTO debe ajustarse a los costos reales. En proyectos por etapas, el seguro se viene aplicando por Unidades Estructuralmente Independientes, lo que permite asignar coberturas diferenciadas por torre o fase del desarrollo.
¿Qué aspectos debe tener en cuenta el comprador?
En la escritura de compraventa debe constar expresamente la existencia del seguro decenal: entidad aseguradora, valor asegurado y vigencia, además de protocolizar el documento que lo acredite. De lo contrario, la Oficina de Registro no inscribirá la compraventa. Los compradores deben saber que el seguro cubre daños estructurales en edificaciones nuevas causados por fallas en el diseño, los materiales o la construcción. No cubre daños en acabados, uso inadecuado, eventos externos, obras posteriores, ni reemplaza otros seguros. Una vez vigente, la póliza es irrevocable. Cualquier comprador puede verificar la existencia del seguro en el Registro Único de Seguros (RUS).
En síntesis; el seguro decenal no es solo una obligación normativa, sino una herramienta técnica y financiera que exige planificación y comprensión del entorno asegurador. Su cumplimiento no depende únicamente de las normas, sino de condiciones operativas que hoy son esenciales para no fallar en el intento.
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