La fiducia inmobiliaria es una herramienta jurídica clave para estructurar, financiar y ejecutar proyectos. Este contrato, esencial en el sector inmobiliario, facilita el acceso a bienes inmuebles y canaliza recursos. A través de ella, la fiduciaria administra y custodia los recursos y bienes destinados al desarrollo y ejecución del proyecto.
¿Cuál es la regla general de responsabilidad en el contrato de fiducia?
El contrato de fiducia inmobiliaria crea un patrimonio autónomo. El artículo 1233 del Código de Comercio contempla la separación de los bienes fideicomitidos respecto de otros negocios de la fiduciaria, formando un patrimonio autónomo afecto a la finalidad contemplada en el acto constitutivo. Es clave diferenciar la responsabilidad de la fiduciaria y del patrimonio autónomo.
La Corte Suprema de Justicia ha señalado que el patrimonio autónomo es el principal responsable civilmente de las consecuencias económicas derivadas de la gestión encomendada, así como se beneficia de sus utilidades. Excepcionalmente, la fiduciaria responde por extralimitación de sus funciones u omisión de sus deberes, tales como el deber de información, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad y buena fe, diligencia, profesionalidad, especialidad y previsión. En estos casos, responde con su propio patrimonio frente a los afectados.
¿La fiduciaria tiene obligaciones de medio o de resultado?
Según la jurisprudencia, por regla general las obligaciones de la fiduciaria son de medio, salvo disposición legal en contrario, lo que implica que debe realizar las actuaciones adecuadas para lograr el fin del contrato. No obstante, también asume obligaciones de resultado como evaluar, valorar y verificar aspectos relacionados con la adquisición del inmueble donde se desarrollará el proyecto y que su tradición no presente inconvenientes legales, la consecución de permisos y licencias requeridos para la obra, entre otros.
Al fiduciario se le exige cumplir los deberes generales y específicos propios de su actividad. Por su profesionalismo, debe actuar con la diligencia de un buen hombre de negocios y buena fe exenta de culpa, ya que su labor implica funciones de administración y prestación de servicios financieros, actividades de interés público y confianza. Debe cumplir sus obligaciones y deberes con un alto estándar de diligencia y previsión.
¿Responsabilidad subsidiaria?
La responsabilidad de la fiduciaria no es subsidiaria, sino directa, cuando se acredita una extralimitación de sus funciones u omisión de sus deberes. Aunque el patrimonio autónomo responde en primer término por las obligaciones derivadas de la gestión encomendada, la fiduciaria responde con su propio patrimonio en los casos mencionados, según el principio de quien con su culpa o dolo causa un daño, está obligado a indemnizarlo. Por ende, su responsabilidad no depende de la imposibilidad del patrimonio autónomo de cumplir con sus obligaciones, sino de su propia conducta.
Conclusión
En esta modalidad contractual, el patrimonio autónomo es el principal responsable de las consecuencias económicas de la gestión encomendada, y la fiduciaria responde por extralimitación de sus funciones u omisión de sus deberes. Aunque en principio sus obligaciones son de medio, también asume obligaciones de resultado, debiendo actuar con la diligencia de un buen hombre de negocios y buena fe exenta de culpa, que exige un alto estándar de diligencia.
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