• Carlos Leonardo Guarín Herrera

lunes, 23 de mayo de 2022

Con la reactivación económica tras la pandemia, así como los debates presidenciales sobre acceso a vivienda y construcción, se han puesto de nuevo en el foco empresarial, los sectores inmobiliarios y de construcción, fundamentales para la economía colombiana.

Sin embargo, muchos empresarios tienen dudas sobre las clasificaciones de las operaciones de obra y los riesgos que conllevan, especialmente en operaciones celebradas entre particulares y no directamente con el Estado.

¿Qué es una operación de obra y cómo se clasifica?

Operaciones de obra son aquellos proyectos, a pequeña o gran escala, en los cuales se pretende construir o erigir alguna edificación, remodelación, entre otros. Se trata de operaciones complejas donde se sugiere siempre realizar estudios de títulos, estudios urbanísticos, así como financieros y técnicos. Desde la óptica jurídica se han clasificado de acuerdo con las modalidades del contrato de obra: Por precio global, por precios fijos unitarios, llave en mano y por administración delegada.

¿De dónde vienen estas clasificaciones y cuáles son las normas aplicables?

En Colombia estas clasificaciones se desarrollan principalmente por la jurisprudencia y la doctrina. Aunque la jurisprudencia mayoritaria al respecto es de lo contencioso administrativo, nada obsta a que se usen las reglas jurisprudenciales del derecho público para operaciones de obra entre particulares, como ya ha ocurrido en varios laudos arbitrales. Dependiendo del riesgo, puede variar el costo y rentabilidad

¿En qué consiste cada clasificación?

1. Precio global: También llamado “alzado” o “único”, el contratista obtiene una contraprestación única por el total de la obra, pudiendo recibir anticipos o pagos anticipados, corriendo por su cuenta los riesgos y costos de la operación.

2. Precios fijos unitarios: En este, el contratista recibe su remuneración por unidades o cantidades de obra ejecutadas, lo que permite que se ejecute según lo aprobado por el contratante, pero de acuerdo con el valor por unidad ejecutado.

3. Llave en mano: El contratista no solo se obliga a entregar la obra ejecutada, sino un proyecto o negocio en marcha. Requiere mucha experiencia y experticia del contratista respecto al proyecto contratado. Se trata de una clasificación propia del common law, pues viene de los “turnkey contracts” muy usados en Estados Unidos.

4. Administración delegada: El contratista actúa como mandatario del contrante, es decir, como un administrador, lo que implica que el contratante asume los costos directos e indirectos de la obra.

¿Cuáles son los riesgos y ventajas de cada uno?

Dependiendo del riesgo, puede variar el costo y rentabilidad. En términos generales, para el contratante será más costosa la modalidad que represente mayor riesgo para el contratista, como la modalidad de precio global o llave en mano, mientras que las modalidades de precios fijos unitarios y de administración delegada suelen ser económicamente menos onerosas para el contratante, pero más riesgosas.

Elegir una modalidad requiere un análisis jurídico y financiero riguroso, así como de correctas negociaciones entre contratante y contratista. Por ello, se recomienda evaluar las ventajas y desventajas de cada modalidad, pues las operaciones de obra presentan muchas variables de riesgo y beneficio.