Inversión en predios rurales en Colombia: un deporte de alto riesgo

El sector agropecuario en Colombia ofrece grandes oportunidades para inversionistas que ven en el país una ventaja estratégica para la producción agrícola. La extensa geografía y los climas variados permiten condiciones adecuadas para la producción de múltiples productos en un escenario de alta demanda. Además, el sector agrícola representa un importante rubro en la economía del país. Según el Dane, el sector ha registrado un crecimiento de 10.2% frente al año anterior.
Sin embargo, a pesar de las alentadoras cifras y proyecciones económicas, cuando se trata de realizar inversiones en la adquisición de predios, sale a relucir la compleja red de normas colombianas sobre la propiedad rural, dentro de las cuales destacamos las siguientes:

i. Determinación de la naturaleza jurídica de los predios

El primer asunto que sale a relucir en la verificación de los predios es la naturaleza jurídica de los mismos y si estamos frente a un bien privado o un baldío de la Nación. El artículo 48 de la Ley 160 de 1994 ofrece dos alternativas:
a) El título originario: corresponde a la resolución de adjudicación del estado al particular.
b) La Fórmula transaccional: consiste en el registro de títulos que acrediten tradiciones anteriores al término de prescripción, es decir, actos traslaticios del dominio anteriores a 1974.
Sin perjuicio de la claridad del artículo 48, quedan interrogantes respecto a la naturaleza jurídica de un predio, como:
• ¿Podemos confiar que las anotaciones de los antiguos sistemas de registro se han incorporado al sistema actual?
• ¿Qué pasa con predios cuyo dominio fue otorgado mediante sentencias de prescripción adquisitiva?
• ¿Tiene el Estado un inventario confiable de predios baldíos?
• ¿Sirve para algo la presunción que incorpora el artículo 1 de la Ley 200 de 1936?

ii. Acumulación de baldíos

Debe analizarse si el predio que se está adquiriendo implica la configuración de una acumulación de baldíos según el inciso 9 del artículo 72 de la Ley 160 de 1994, que establece:
“Ninguna persona podrá adquirir la propiedad sobre terrenos inicialmente adjudicados como baldíos, si las extensiones exceden los límites máximos para la titulación señalados por la Junta Directiva para las Unidades Agrícolas Familiares en el respectivo municipio o región.”
La frase “terrenos inicialmente adjudicados como baldíos” abre un debate sobre:
a) ¿Aplica esta prohibición para los predios adjudicados bajo normas anteriores a la Ley 160 de 1994?
b) ¿Qué pasa con predios adjudicados bajo normas anteriores cuyas extensiones superan las establecidas para las UAFs?

iii. Restitución de Tierras

La restitución de tierras es inquietante para un inversionista en el agro colombiano. La Ley 1448 de 2011 impone una obligación al propietario al inicio de un proceso de restitución de probar su buena fe exenta de culpa al momento de adquirir el predio. Esto implica probar que se adquirió el predio del propietario real y que no existieron hechos de violencia causantes de despojo.
Frente a esta situación surgen interrogantes como:
a) ¿Es justo que aún probando la buena fe exenta de culpa el tercero pierda el predio y solo acceda a una compensación?
b) ¿Es justo que el Estado imponga sanciones a un tercero de buena fe cuando en hechos de violencia generadores de despojo participaron agentes del mismo Estado?
c) ¿Vale la pena incorporar una segunda instancia en los procesos de restitución para evitar recurrir a la acción de tutela?
En resumen, estos obstáculos son los principales a los que se enfrenta un inversionista en el campo colombiano, haciendo esta actividad un deporte de alto riesgo.