Claves para iniciar obras con subsidio familiar de vivienda

Mediante el Decreto 1166 de 2025, el Gobierno Nacional reglamentó las condiciones especiales para la ejecución de obras en mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio cuando sean objeto de subsidio familiar de vivienda, una medida que ha causado algunas discusiones en torno a la seguridad de dichas obras.

¿Cuál es el objeto del decreto?

El decreto establece un régimen excepcional en materia de licenciamiento urbanístico para autorizar y ejecutar intervenciones para la mejora de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio con beneficiados por el subsidio familiar de vivienda.

Dicha excepción consiste en la autorización para realizar dichas obras sin necesidad de licencia de construcción. Se busca, entre otros objetivos, eliminar barreras (trámites y permisos) que pueden retrasar soluciones de bajo monto y de autogestión, cumpliendo con la seguridad estructural y el ordenamiento territorial.

¿Cuál es el ámbito de aplicación?

Esta excepción aplicará cuando el otorgante del subsidio familiar de vivienda es el Gobierno nacional. Su aplicabilidad es optativa para las entidades territoriales y cajas de compensación que actúen como otorgantes del subsidio familiar de vivienda. De igual manera, la aplicabilidad queda sujeta a la vigencia efectiva del subsidio asignado y excluye soluciones individuales rurales ya reguladas por régimen especial. En construcción en sitio propio, cubre la vivienda nueva y el reconocimiento de viviendas construidas sin licencia.

¿Qué condiciones especiales rigen la ejecución de obras?

Las entidades otorgantes del subsidio familiar de vivienda deben asumir la responsabilidad de certificar el cumplimiento de normas urbanísticas y de construcción sismorresistente mediante profesionales idóneos.

La excepción al licenciamiento opera exclusivamente por razón del subsidio y no procede en viviendas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable o de protección ambiental. Si una entidad territorial o caja decide no aplicar las condiciones especiales, debe tramitarse la licencia o el reconocimiento que corresponda.

¿Cómo se certifica el cumplimiento normativo en las obras reguladas en el decreto?

Con el documento denominado “Carta de Responsabilidad”, expedido por las entidades otorgantes del subsidio familiar. Equivale, para estos casos, a la autorización solicitada por el titular del inmueble para que el constructor, promotor, gestor o ejecutor desarrolle la obra. Su formato y contenido serán definidos por el Ministerio de Vivienda. La responsabilidad técnica recae en los profesionales que suscriban los documentos técnicos radicados, conforme el régimen disciplinario y sancionatorio de cada profesión.

Cuando se trate de construcciones en sitio propio, la Carta de Responsabilidad será el documento mediante el cual se reconocerán las viviendas sin licencia de construcción.

¿Con esta excepción se eliminan las licencias urbanísticas?

No. Fuera del ámbito específico del decreto, continúa plenamente vigente el régimen general de licenciamiento de la Ley 388 de 1997 y del Decreto 1077 de 2015. Cuando los otorgantes del subsidio decidan no adherirse a la excepción, aplicarán las licencias de construcción.