El incumplimiento del arrendador de la obligación de entrega

Al hablar de contrato de arrendamiento de cosas, es recurrente pensar en el arrendatario que no paga el precio convenido, seguramente porque es una de las situaciones que a diario aquejan a las partes de este contrato. De todas maneras, no puede pasar inadvertido que el arrendador, obligado a entregar la cosa objeto del contrato y permitir su uso, según las normas del Código Civil que regulan el contrato de arrendamiento de cosas, también puede incumplir dicha obligación de entrega. Por ello, resulta oportuno analizar tales disposiciones y las consecuencias que surgen para las partes.

1. ¿Cuándo se debe hacer la entrega de la cosa arrendada?

Las normas sobre contrato de arrendamiento no fijan una norma especial sobre el momento en que se debe hacer la entrega de la cosa, por esta razón el vacío deberá llenarse por analogía del artículo 1882 del Código Civil sobre el contrato de compraventa, es decir: la entrega deberá hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato o en la época fijada por las partes. La misma regla se aplica en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, según lo establece el artículo 8º numeral 1º de la Ley 820 de 2003.

2. ¿Dónde se debe hacer la entrega de la cosa arrendada?

Las normas sobre contrato de arrendamiento no fijan una norma especial sobre el lugar en donde se debe hacer la entrega de la cosa arrendada. Por esta razón el vacío deberá llenarse con la aplicación del artículo 1646 del Código Civil, sobre pago de las obligaciones, conforme al cual la entrega deberá hacerse según lo estipulado por las partes o en el lugar en donde se encuentre el bien al momento de celebrarse el contrato, si se trata de un cuerpo cierto, o en el domicilio del deudor si se trata de otra cosa.

3. ¿En qué estado debe entregarse la cosa arrendada?

Según se deriva del artículo 1982 numeral 2º del Código Civil, el arrendador debe entregar la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Lo mismo dispone el artículo 8º numerales 1º y 2º de la Ley 820 de 2003 para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana al establecer que el inmueble arrendado debe entregarse en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a disposición del arrendatario los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

4. ¿De qué derechos dispone el arrendatario ante el incumplimiento de la obligación de entrega a cargo del arrendador?

Las reglas contenidas en los artículos 1983 y 1984 del Código Civil son especiales frente a la regla general sobre incumplimiento, contenida en el artículo 1546 del mismo Código, el cual dispone que ante el incumplimiento del deudor, el acreedor puede exigir alternativamente el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato junto con la indemnización de perjuicios. Tales normas prevén dos supuestos:

a. Que al arrendador le resulte imposible cumplir la obligación de entrega, por un hecho imputable a él o a sus dependientes.

b. Que el arrendador incurra en mora de entregar la cosa a su arrendatario, siendo posible todavía posible entregar la cosa.

Frente al primer supuesto, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.

En el segundo supuesto, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de perjuicios. Sin embargo, cuando por el retardo en que ha incurrido el arrendador, se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, tendrá derecho a desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Ahora, se puede sostener que si por el incumplimiento del arrendador no se hubiere disminuido notablemente la utilidad del contrato, este podrá buscar el cumplimiento de la obligación de entrega, acudiendo para ello a las reglas generales.

Ahora, sin perjuicio de la aplicación de estas reglas al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, cabe señalar que en virtud de lo dispuesto en el artículo 24 numeral 3º de la Ley 820 de 2003, el desconocimiento del arrendador de los derechos del arrendatario permite a este a la terminación unilateral del contrato.